ASM6_9

Градостроительное зонирование столицы
О.А.Баевский, Г.С.Юсин, Н.В.Чевашева, А.Р.Каверин, Л.Я.Ткаченко, Н.Ю.Федорова, Ю.П.Арпишкин

№ 5-6 за 2001 год

портреты мастеров

промышленный дизайн

новые проекты

Электронная версия научно-популярного журнала "Архитектура и строительство Москвы".
Выходит 6 раз в год.

Содержание номера:

Содержание журнала "Архитектура и строительство Москвы" в 2001 году

Авторы номера

Е. Б.Ткач
Комплексное благоустройство города

Регулятивный характер нового Генерального плана обеспечивает баланс государственных, общественных и частных интересов в новых социально-экономических условиях.

Принципиальной его основой, своего рода «сердцем» является впервые разработанное градостроительное зонирование, устанавливающее условия использования территории. Наряду с режимами охраны историко-культурного наследия и территорий природного комплекса московская система градостроительного зонирования является регламентирующим инструментом регулирования застройки и землепользования столицы.

Условия разрешенного использования земельных участков в Москве регулируются тремя группами регламентаций:
— градостроительными нормами и правилами проектирования ее планировки и застройки;
— ограничениями использования территории, установленными линиями градостроительного регулирования;
— территориальными регламентами, установленными градостроительным зонированием территории.

К линиям градостроительного регулирования относятся юридически закрепленные границы транспортных и инженерных коммуникаций, санитарных и технических защитных зон, зон охраны историко-культурного и природного наследия (они не покрывают всю территорию города и могут накладываться друг на друга). В таких зонах нормативными правовыми актами установлены специальные режимы, ограничивающие использование земель.

Территориальные регламенты градостроительного зонирования устанавливаются для каждого участка территории, квартала или обособленной группы кварталов — планировочного района города. Эти регламенты дополняются и конкретизируются требованиями норм и правил и специальных режимов регулирования.

Минимальным по площади объектом установления регламентов зонирования является участок территории. Это может быть часть земельного участка, ограниченная линией градостроительного регулирования, земельный участок в установленных или предлагаемых к установлению границах, группа расположенных внутри квартала и возможных к формированию сопредельных земельных участков. Регламент устанавливает функциональное, строительное и ландшафтное назначение участка. Оно может быть установлено укрупненно — с точностью до типа назначения (например, участок общественного назначения) и детально — с точностью до вида назначения (участок лечебно-оздоровительного назначения). Функциональное назначение однозначно определяет перечень видов разрешенного землепользования участка. В Москве более трехсот наименований видов разрешенного землепользования (на каждый вид функционального назначения приходится 10—30 видов разрешенного землепользования, на каждый тип функционального назначения — 50—100).

Предельные параметры разрешенного использования участка определяются одновременно функциональным, строительным и ландшафтным его назначением. Ландшафтное назначение устанавливает предельные доли озелененных, замощенных и застроенных поверхностей участка, строительное — предельные доли застроенных поверхностей участка, занятых зданиями и сооружениями (или их частями) различной этажности (высотности), общий объем или плотность застройки. Функциональное назначение устанавливает предельные доли общей площади помещений застройки, занятых объектами различного функционального назначения.

Полная совокупность условий разрешенного использования участка включает виды разрешенного использования с учетом ограничений специальных режимов и предельные параметры разрешенного использования, в которые входят требования норм и правил планировки и застройки и ограничения специальных режимов.

Регламенты зонирования для кварталов и планировочно обособленных групп кварталов (планировочных районов) устанавливают предельные доли площади названных планировочных единиц, занятые участками различного назначения. Перечень типов назначения участков, кварталов и планировочных районов города и соответствующие регламенты установлены Законом города Москвы.

Градостроительное зонирование территории города осуществляется в составе или на основании утвержденной градостроительной документации (зонирование — утвержденная часть проекта), в ходе разработки документации по градостроительному планированию развития города и его частей и параллельно с разработкой документации о застройке и межевании городских территорий. Картографические материалы отражают методические принципы территориального планирования развития крупнейшего города и структуру территориальных органов управления Москвы.

Документация о градостроительном планировании развития территории Москвы включает Генеральный план развития города, градостроительные планы развития административных округов города, градостроительные планы развития районов города, территориальные схемы и проекты планировки отдельных его частей.

В составе Генерального плана развития Москвы разрабатывается Генеральная схема градостроительного зонирования территории, установившая регламенты планировочных районов (групп кварталов) города. Схема и регламенты закрепляются Законом города Москвы «О генеральном плане города Москвы» и являются правовой «рамочной» основой разработки Схем градостроительного зонирования в составе Градостроительных планов развития административных округов (по площади и численности населения они сопоставимы с российскими городами-«миллионниками»), а до их утверждения — правовой основой разработки проектов планировки отдельных территорий города. Схемы градостроительного зонирования, устанавливающие регламенты использования каждого квартала, уже разработаны и находятся в стадии утверждения. «Рамочный» характер регламентов допускает широкие возможности вариантной разработки и последующей корректировки регламентов отдельных кварталов органами управления административных округов города.

Регламенты отдельных участков устанавливаются в Планах градостроительного зонирования территории районов и отдельных реконструируемых или вновь строящихся частей города. На планах показываются границы установленных земельных участков или нормативных участков зданий и сооружений и виды их функционального, строительного и ландшафтного назначения. Планы зонирования — основа формирования земельных участков и установления их разрешенного использования.

Для территорий сохраняемой застройки разрабатываются Проекты разделения квартала на участки зданий и сооружений. Границы участков устанавливаются с учетом линий градостроительного регулирования, нормативной потребности объектов в территории, фактических размеров и сложившейся планировочной организации кварталов. Регламенты приводятся в соответствие с их текущим использованием и ограничениями специальных режимов. Они допускают множество вариантов использования участков на основе оперативной корректировки установленных регламентов органами управления районами.

Планы градостроительного зонирования разрабатываются фрагментарно, на отдельные части территории города. Однако и после установления регламентов для каждого участка городских земель каждый из уровней зонирования (Генсхема, Схема, План) сохраняет свою актуальность как инструмент регулирования землепользования на соответствующем уровне административно-территориального управления развитием города.

Характерной особенностью московской системы зонирования является состав и структура типов и видов установленного назначения земель — универсальный язык описания в терминах регламентов проектных предложений и характеристик фактического использования территорий. Благодаря многообразию сочетаний ограниченного количества типологических элементов функционального, строительного и ландшафтного назначения в зонировании возможно закрепление своеобразия каждого фрагмента городской территории. При определении участков предусматривается только преимущественное использование земель, в состав же типов назначения кварталов и их групп входят регламенты как преимущественного, так и смешанного использования территории. Развернутый состав регламентов смешанного использования кварталов и их групп позволяет не только регулировать степень функциональной и пространственной интеграции в использовании городских земель, но и соотносить любые фактические ситуации этого процесса с перечнем установленных типов назначения — то есть осуществлять мониторинг зонирования земель.