ASM6_17

Комплексная реконструкция районов пятиэтажной застройки
Т.М.Барсукова, А.А.Трифонов, И.В.Фоменко

№ 5-6 за 2001 год

портреты мастеров

промышленный дизайн

новые проекты

Электронная версия научно-популярного журнала "Архитектура и строительство Москвы".
Выходит 6 раз в год.

Содержание номера:

Содержание журнала "Архитектура и строительство Москвы" в 2001 году

Авторы номера

Е. Б.Ткач
Комплексное благоустройство города

В 1960-е годы в срединной и периферийной зонах Москвы были построены жилые дома первых серий индустриального домостроения. Сейчас они занимают около 15% территории города и составляют 4% площади всего жилищного фонда столицы. С начала 1990-х годов, когда территориальные резервы для массового жилищного строительства были практически исчерпаны, особую значимость приобрела реконструкция пятиэтажного и ветхого жилого фонда.

Москва — пионер в реализации этой программы. Снос пятиэтажных домов начался в 1994 году на территории квартала 29—30 Новых Черемушек. В ходе эксперимента были отработаны правовые (районы отселения, количество переселенческого фонда), организационные (увязка сроков строительства переселенческого фонда, отселения и сноса), строительные (утилизация отходов) и экономические вопросы (источники финансирования).

ГУП НИиПИ Генплана Москвы с 1994 года разрабатывает градостроительную документацию, обеспечивающую реализацию программы. Сначала Москомархитектура и Правительство Москвы (с участием префектур) определили состав первоочередных районов и предварительные технико-экономические показатели. Затем в 1995—1996 годы Москомархитектура подготовила расширенные градзаключения на 23 первоочередных квартала. Для координации были разработаны: Программа комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда в Москве, проекты планировки таких кварталов, аналитические материалы по реализации Программы. Основополагающим документом является Постановление Правительства Москвы «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года» (№ 608 от 06.07.1999). Сносу за этот период подлежат дома серий К-7, II-32, 1605-АМ, 1МГ, II-35 и приравненные к ним по конструктивным особенностям.

Актуальность реорганизации пятиэтажной и ветхой жилой застройки обусловлена социальными, градостроительными и экономическими факторами. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территорий. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости.

Объемы сноса, увязанные с масштабами строительства жилого фонда для переселения, ежегодно утверждаются Правительством Москвы (в виде графиков). За период 1994—1997 годов снесено 107,5 тыс. м2 общей площади; в 1998 году, который считается годом перехода от эксперимента к массовому сносу, — уже 240 тыс. м2, а всего до 2001 года — 750 тыс. м2. Общая площадь сноса пятиэтажных и ветхих жилых домов за период 1994—2000 годов составила около 1,3 млн. м2.

Для координации действий организаций, участвующих в реконструкции, ГУП НИиПИ Генплана Москвы разработал «Адресную программу реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда на период 2001—2005 гг.» Она направлена на обеспечение безопасного и сбалансированного воспроизводства жилищного фонда и создание комфортной среды жизнедеятельности населения и предполагает комплексное обустройство территории: строительство объектов социальной сферы, реконструкцию инженерно-транспортной инфраструктуры. В программе определены потребности в жилом фонде для расселения жителей из сносимых домов.

До последнего времени в ходе реконструкции кварталов сносились также дома модернизируемых серий (1-515, 1-510, 1-511, 1-447), располагавшиеся среди домов сносимых серий. Такой массовый снос значительно увеличивал затраты на реализацию проектов реконструкции. Сейчас принято решение реконструировать дома несносимых серий без отселения жителей. Модернизация включает оснащение мусоропроводами, лифтами, наружные утепления фасадов, замену окон и инженерного оборудования, расширение балконов, а также надстройку на 1—2 этажа, что позволит получить городу прирост площади жилья около 1,5 тыс.м2 на каждый модернизируемый дом (в качестве компенсации за временные неудобства в квартирах последних этажей будет проведен косметический ремонт).Основные показатели (уточненные по предложениям префектур административных округов): снос — до 2010 г. в объеме 7,3 млн.м2 (до 2005 г. — 4,5 млн.м2), потребность в строительстве нового жилья для переселения жителей — до 2010 г. в объеме 10,2 млн.м2 (до 2005 г. — 6,1 млн.м2); строительство объектов социальной сферы — в объеме 1,0 млн.м2.Комплексная реконструкция кварталов, в которых сосредоточены практически все сносимые жилые дома, осуществляется в соответствии с разработанной градостроительной документацией — проектами планировки и эскизными проектами застройки. Для домов, расположенных фрагментарно (по 1—2 дома в квартале), процедура упрощена разработкой только исходно-разрешительной документации.

Градостроительная документация готова на все 93 квартала и микрорайона, намеченные к реорганизации до 2010 года, реализована на 12%. Наиболее активно работы по реконструкции кварталов ведутся на территории Юго-Западного административного округа (где и были снесены первые пятиэтажные дома), в Зеленограде и Центральном округе комплексная реконструкция осуществляется во всех намеченных кварталах. В остальных округах картина неполная. В 54 кварталах с разработанной документацией снос еще не проведен. В ближайшие годы следует ожидать завершения комплексной реконструкции территории лишь 11 микрорайонов.

Темпы реализации Программы комплексной реконструкции сдерживаются действующей схемой инвестирования, которая предполагает финансирование инвестором жилищного строительства с последующей передачей городу не менее 34% построенного жилья. Для расселения всех жителей сносимых домов на реконструируемой территории требуется более чем четырехкратное увеличение жилищного фонда по сравнению со сносимым. В качестве резервов для жилищного строительства рассматриваются территории ликвидируемых, перебазируемых и выводимых предприятий города, а также районы на периферии города. Часть жителей может быть переселена в города Московской области (при условии взаимодействия областной и городской администраций) взамен предоставления Москвой строительных и финансовых ресурсов.

Масштабы реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, его разброс по территории города требуют координации и взаимодействия подразделений Правительства Москвы и других организаций, участвующих в реализации Программы. Приоритетные направления закреплены за подразделениями Правительства Москвы. Департамент муниципального жилья и жилищной политики совместно с Департаментом инвестиционных программ строительства и экономической политики и развития г.Москвы обеспечивают координацию и взаимодействие направления, объединение их в систему, формируют отчеты о ходе выполнения Программы.

Программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда имеет общегородской статус со смешанным финансированием за счет средств городского бюджета, целевых бюджетных фондов, финансовых ресурсов административных округов, средств инвесторов (физических и юридических лиц) и населения. Механизм реализации Программы сформирован по принципу городского заказа, обеспечивающего максимальную экономичность и эффективность финансирования, развитие добросовестной конкуренции, объективности и обоснованности расходов городских финансов исполнителями. Затраты города на строительство жилых домов для переселения жителей, объектов обслуживания муниципального назначения, реконструкцию инженерно-транспортной инфраструктуры частично покрываются за счет продажи инвесторам прав долгосрочной аренды на земельные участки для строительства объектов коммерческого использования.

Обеспечить население, проживающее в пятиэтажном панельном и ветхом жилищном фонде, благоустроенным жильем, соответствующим современным стандартам качества, комплексно обустроить жилую территорию объектами социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, повысить эффективность использования городской собственности и территорий. Таковы цели намеченной Программы.