ASM2_6

В условиях постоянного снижения инвестиций в строительство почти повсеместно прекратилось возведение на свободных городских пространствах крупных микрорайонов, характерных для 1970-1980-х годов. Приоритетной задачей российского градостроительства стала реконструкция отдельных объектов или целых массивов сложившейся застройки.

В связи с переходом экономики страны на рыночные отношения именно реконструкция позволяет не только сохранить имеющийся жилой фонд, но и существенно нарастить его объемы и тем самым внести значительный вклад в решение жилищной проблемы. Наиболее ярко сказанное проявляется в крупных городах и мегаполисах, но в первую очередь - в Москве. Сегодня это единственный город в России, где на практике реализуется крупномасштабная программа реконструкции ветхой и пятиэтажной застройки на основе комплексного подхода (квартал, микрорайон или группа домов) с включением объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур.

Реконструкция застройки (или микрорайона) согласно принципам "экологизированного" правового проектирования базируется на информации "Градостроительного плана развития территории района города" и руководствуется регламентами функционального, строительного и ландшафтного зонирования того района, которому принадлежит квартал (или микрорайон). Цель функционального зонирования - оценить территорию для разработки соответствующих мероприятий по регулированию экологической ситуации как в целом по микрорайону, так и отдельных его участков (зон). Такая оценка должна учитывать всю совокупность факторов, оказывающих воздействие на проектируемую территорию.

К отрицательным факторам относятся промышленные и энергетические объекты, крупные транспортные магистрали (автомобильные и железнодорожные). Их влияние учитывается при определении зоны эколого-планировочных ограничений (установление границ санитарно-защитных зон). Положительные -крупные зеленые массивы, водоемы, реки, что важно при оценке анализа ландшафтной ситуации и определении ограничений (зоны охраняемого ландшафта и памятников истории и культуры) - то есть при выстраивании линий природоохранного регулирования (оценка проводится на основе ранжирования территорий природного комплекса по режимам охраны - 5 категорий).

Последовательность и характер реконструктивных мероприятий во многом зависят от вида и плотности существующей застройки. Реконструкция территорий с некапитальной застройкой мало отличается от освоения свободных пространств, поскольку сводится к почти полному сносу и новому строительству. Отличие заключается в определении очередности сноса малоценных и неблагоустроенных строений, включении в планировочную структуру опорных зданий, в учете пригодных для дальнейшей эксплуатации инженерных коммуникаций, дорожной сети и зеленых насаждений.

Реконструкция территорий с интенсивной застройкой более сложна, так как здесь расположено значительное число сохраняемых зданий, а существенное изменение сложившейся планировки связано с серьезными материальными затратами. Основная цель в этом случае - формирование на базе старых кварталов новых структурных образований. При этом прежде всего определяется очередность сноса малоценных строений и решается вопрос использования освобождающихся участков; предусматривается четкое зонирование: выделение жилых подзон, участков зеленых насаждений общего пользования, детских учреждений, школ и торгово-бытовых предприятий.

Основной структурный элемент планировочного решения - жилая подзона, создаваемая путем объединения в группы зданий маломерных кварталов. Подзоны организовывают таким образом, чтобы в них входили не только дома, но и озелененные участки, площадки для детских игр и хозяйственного обслуживания, автостоянки и гаражи индивидуального пользования.

Чтобы реконструкция старых кварталов была экономически целесообразна, необходимо повышать эффективность использования территории и, следовательно, находить такие пути и методы преобразования кварталов, которые обеспечат максимально возможное использование жилого фонда и всей инфраструктуры, сокращение потерь жилой площади при модернизации домов и компенсацию их новым строительством.

Достаточно высокий технологический и архитектурный эффект дает реконструкция крупнопанельных зданий с надстройкой мансардных этажей. Этот прием получил распространение во многих странах Европы. Очевидная выгода получения при этом дополнительной жилой площади обусловила широкое распространение данного метода во многих городах России. В отдельных случаях используются эффективные утеплители и автономные системы тепло- и энергосбережения от котельных на крышах.

В ЦНИИП градостроительства были проведены расчеты инсоляции и освещенности для различных градостроительных ситуаций при 5-этажной застройке, когда расстояние между жилыми домами составляло около 30 м (между продольными фасадами). Расчеты показали, что реальная возможность по требуемым параметрам надстройки таких домов - до двух этажей, не считая мансардного.

Зарубежный опыт показывает, что при необходимости в первых этажах реконструируемых домов размещаются квартиры для престарелых и инвалидов с соответствующей планировкой и оборудованием, обеспечивающим возможность выходов из квартир непосредственно на озелененные участки.

К сожалению, большой процент городского жилищного фонда, подлежащий реконструкции, характеризуется низким качеством комфорта жизненной среды, плохой экологией, а в ряде случаев и не безопасностью для проживания.

Сейчас в проектной практике выделяется специальный раздел "Экологическое обоснование проекта реконструкции", определяющий регламентирующие требования к планировке и застройке территорий, размещению зданий и сооружений, организации транспортного и пешеходного движения, допустимого антропогенного воздействия на природные комплексы (почвы, водные поверхности, воздух), защиту от шума, вибраций, электромагнитных и других излучений, а также требования, обеспечивающие благоприятные микроклиматические условия (инсоляция, аэрация).

Экологические факторы имеют ярко выраженное формообразующее значение и определяют, кроме комфортности, образ архитектурного объекта, конструктивные решения, объемно-планировочную композицию жилой территории (разрывы между зданиями, этажность, пластику фасадов, приемы озеленения и благоустройства и т. д.). Названный раздел разработан в соответствии с новым законодательством и нормативными документами в области охраны природы и здоровья населения. Он включает в себя три основных этапа исследований:

- анализ существующей экологической ситуации (состояние природных комплексов и окружающей среды) и разработка регламентирующих требований по ее улучшению;

- разработка комплекса архитектурно-планировочных и инженерно-технических мероприятий, направленных на формирование благоприятной и безопасной среды жизнедеятельности человека;

- оценочная процедура и корреляция проектного решения с учетом возможного изменения экологической ситуации при реализации проектного решения в конце расчетного срока.

В настоящее время своевременно поставлен вопрос безопасности среды обитания в соответствии с принятием Федерального закона "О техническом регулировании в Российской Федерации". К сожалению, специфика строительной индустрии учтена в этом законе недостаточно, что и пытаются исправить ряд институтов РААСН, в том числе и ЦНИИП градостроительства - в рамках задания НИР на 2005-2007 годы "Разработка градо-экологических регламентов по обеспечению безопасности застраиваемой среды".

К вопросам безопасности человека в жилой среде следует отнести проблемы надежности зданий и сооружений, транспортной и инженерной инфраструктур, характер воздействия неблагоприятных факторов (шум, радиация, электромагнитное излучение, вибрация и др.) - так называемые территории "риска проживания", а также мало изученный фактор безопасности - психологическое воздействие среды обитания на культуру и поведение человека.

Ключевой проблемой в плане решения безопасной среды проживания в жилой застройке является вовлечение в хозяйственный оборот научно-технических разработок по внедрению автономных систем инженерного обеспечения, гарантирующих жизнедеятельность жилых образований, энергосберегающих технических устройств, энергоэффективных домов и др.

Следует отметить, что результаты проведенных исследований по оценке экологической ситуации и регламентирующие требования реконструируемой застройки при проектировании в каждом конкретном случае должны быть увязаны с инвестиционной программой.

Масштабность основных экологических проблем города относит их к сфере общественных неделимых благ, сложно поддающихся рыночным методам регулирования. Вместе с тем, привлечение средств предприятий и населения в сферу обеспечения благоприятной комфортной жизненной среды и актуально, и возможно: "беспроигрышные технологии", "компенсационные платежи за зеленые насаждения", "индивидуальные системы контроля за расходом энергии и воды", "встроенные в жилые системы современные высокоэкономичные термоагрегаты", величины удельных земельных платежей пропорционально экологическому потенциалу территории - все это формирует потребительский рынок природозащитных средств и технологий.

Практика многих стран подтверждает целесообразность постоянного контакта с населением при разработке и принятии решений по модернизации и реконструкции жилья. В Англии в 1974 году был принят специальный жилищный закон о необходимости участия населения в разработке программ реконструктивных мероприятий. Аналогичные законы приняты и в ряде других стран Европы (Швеции, Германии, Дании...).

Полная информация населения позволяет избежать возникающих в процессе реконструкции конфликтных ситуаций. В решение этой проблемы ведущая роль принадлежит районным Управам и территориальным органам местного самоуправления. Именно своевременная информированность граждан может обеспечить постепенную их адаптацию к процессу реконструкции как к вполне естественному, направленному на совершенствование городской среды, благоприятных, здоровых и безопасных условий жизнедеятельности.

Все вышесказанное ставит задачу дальнейшего совершенствования законодательно-правовой и нормативной базы в этой области. Целесообразно разработать и внести в действие закон "О реконструкции жилой застройки и жилых зданий". Это даст возможность найти взаимопонимание в процессе проведения реконструктивных мероприятий между органами исполнительной власти, инвесторами, заказчиками и экспертами.