ASM2_15

Реконструкция сложившейся застройки крупнейших городов в условиях качественной реструктуризации всех компонентов городской среды представляет собой особый класс управленческих задач, требующих для своего осуществления специфических методов планирования, принятия и поддержки решений. Особое внимание при этом должно быть обращено на увязку этих решений с новациями в жилищной политике, в отношениях собственности (на жилую площадь, здания, сооружения и земельные участки), в системе транспортного и социально-инфраструктурного обслуживания жителей.

В этом отношении показательна ситуация в Москве, где подобные работы финансируются из различных источников (например, работы по капитальному ремонту и модернизации - за счет городского бюджета, а по реконструкции и реновации - за счет бюджета и внебюджетных инвестиционных источников). Высокая инвестиционная привлекательность строительства на свободных земельных участках приводит к закреплению практики точечного ведения строительных и реконструкционных работ и, как следствие, - ко все той же недостаточности средств на проведение капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, на благоустройство территории, на развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Такое положение не улучшает архитектурно-пространственную выразительность застройки, социально-психологический и экологический комфорт, напротив - снижает инвестиционную привлекательность следующих проектов. К тому же в Москве и других крупнейших городах страны обостряется дефицит свободных земельных участков. С ростом этого дефицита строительство новых жилых домов все больше становится связанным со сносом старых и, как следствие, с необходимостью решения социально сложной проблемы переселения жителей. Не будем забывать, что исполнение отдельных работ контролируется различными ведомствами и их общая координация в рамках территориальных единиц (например, кварталов) практически отсутствует.

Планирование работ по рассматриваемому нами вопросу осложняется устаревшими процессами подготовки документации, удостоверяющей права участников процесса преобразования территорий на земельные участки федеральной и городской собственности; не всегда определены нормы и правила участия управляющих компаний в эксплуатации земель, на которых расположены реконструируемые здания и сооружения. Ведомственная разобщенность, необходимость участия в этой работе органов местного самоуправления инвесторов, населения, множества организаций и предприятий различных форм собственности еще более затрудняют выбор вариантов преобразования территорий.

В Москве около 39000 жилых домов. Общая площадь жилищного фонда по состоянию на 2003 год превышала 183 млн. м2. Около 30 млн. м2 находилось в неблагополучном состоянии и требовало капитального ремонта. Эта цифра в три раза превышала объемы реализуемой в городе программы реконструкции пятиэтажек. Ежегодно капитальный ремонт проводился на площади 50-60 тыс. м2, а текущий и выборочный - на 1,2 млн. м2. Эти объемы составляли менее 30% от ежегодно требуемых.

Формирование адресных жилищных программ в российских мегаполисах осуществляется преимущественно по двум видам - по городскому заказу и коммерческому строительству. Москва же, как столица, отличается дополнительной спецификой. В ней порядка 1/3 общего объема строительства составляют строительные работы, проводимые ведомствами и организациями федерального подчинения.

Реконструкция и реновация, капитальный ремонт и модернизация обычно осуществляются одновременно по нескольким программам, финансируемым из различных источников (федеральный бюджет, городской, иные источники). При этом механизм финансовой консолидации для обеспечения комплексности реконструкции практически не используется. В различных инвестиционно-строительных программах трудно скоординировать решение такого вопроса как предоставление жилья очередникам, проживающим в сносимых домах. Ведомственная разобщенность затрудняет вариативный выбор проектов реконструкции, который необходимо делать с учетом интересов множества сторон, основными из которых являются органы власти, инвесторы и жители.

В условиях межведомственной разобщенности затруднено решение вопросов определения освобождающихся от застроек территорий, в частности, при реорганизации производственных территорий.

Таким образом, на примере Москвы можно выделить следующие характерные проблемы для всех мегаполисов:

- работы проводятся в недостаточных объемах и при очень медленном согласовании (обеспечении сбалансированности) интересов жителей, органов власти и инвесторов;

- слабо развито плановое начало и система контроля, обеспечивающие эффективное межведомственное взаимодействие на всех этапах реконструкции сложившейся застройки города;

- не проводится анализ требований жителей, предприятий и организаций, органов государственной власти, префектур к проведению комплексной реконструкции;

- остается высоким риск вложения инвестиций, ограничены возможности инвестора в реализации проектов комплексной реконструкции и обеспечении эксплуатации жилищного фонда;

- чрезвычайно медленно идет процесс согласования исходно-разрешительной и проектной документации;

- отсутствуют управленческие механизмы, обеспечивающие постоянное снижение издержек (себестоимости) работ как при реализации строительных программ, так и при эксплуатации жилищного фонда;

- отсутствует эффективная система управления жилыми территориями, процессами развития и эксплуатации жилищного фонда, в том числе и за счет потенциала института самоуправления.

Правительствами мегаполисов, как правило, принимаются соответствующие меры для решения перечисленных проблем. Например, в Москве только за последние годы выпущено порядка 60 нормативных правовых документов. Однако этих мер всегда недостаточно. Улучшению ситуации мешают:

- дефицит свободных земельных участков, недостаток бюджетного финансирования;

- отсутствие методик и технологий обеспечения согласованной сбалансированности интересов (прежде всего - экономических) жителей, властей, инвесторов;

- отсутствие ясных и информационно доступных правил организации переселения, участия населения в творческих процессах комплексной реконструкции сложившейся застройки;

- отсутствие эффективной городской системы отраслевого управления (планирования и контроля) процессами комплексной реконструкции;

- отсутствие эффективных систем информирования инвесторов о проектах и вовлечения их в творческий процесс преобразований;

- низкоэффективная система управления реконструируемой территорией, развитием и эксплуатацией жилищного фонда;

- отсутствие методов и моделей поддержки управленческих решений по повышению экономической устойчивости и бюджетной эффективности процессов комплексной реконструкции в условиях взаимодействия множества факторов.

Оценка инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции сложившейся застройки отличается организационной сложностью, многообразием производственных связей, широким спектром характеристик результатов работ. В таких условиях экономический результат зачастую определяется качественными параметрами, не имеющими непосредственного количественного выражения.

Вместе с тем большинство существующих подходов к оценке экономической эффективности инвестиционных проектов реконструкции в целом и строительства, в частности, исходят из того, что конечная цель у всех коммерческих участников инвестиционного процесса одна - получение максимально возможной прибыли. Для реализации этой цели разрабатываются соответствующие бизнес-планы и инвестиционные предложения. Вместе с тем бизнес-планы особый упор делают на оценку финансовых аспектов проекта, для чего используются преимущественно количественные характеристики и детерминированные модели расчетов. Инвестиционные же предложения большее внимание уделяют внешним параметрам, привлекающим внимание инвесторов, которые, в свою очередь, не ограничиваются материальными соображениями. Можно отметить несколько важнейших отличий в использовании бизнес-плана и инвестиционного предложения:

- бизнес-план обычно используется как внутренний документ организации, реализующей инвестиционный проект, на основе которого определяются цели и прогнозируются результаты. Он больше сконцентрирован на операционной деятельности, маркетинге; описывает существующую деятельность организации и то, какое положение она планирует занять в будущем. Это документ, который детально представляет, каким образом эти цели будут достигнуты. Бизнес-план составляется для менеджмента и владельцев, являясь для них руководством к действию. Для бизнес-планирования разработаны детальные компьютеризованные методики;

- инвестиционное предложение разрабатывается только для потенциальных инвесторов и, следовательно, должно содержать информацию, на основе которой инвестор может оценить эффективность инвестируемого капитала. Инвестиционное предложение, как и бизнес-план, описывает реальную деятельность организации и то, чего она собирается достичь в будущем (правда, в менее формализованном формате);

- инвестиционное предложение предназначено для решения специфической задачи - привлечения капитала. Это более широкое понятие, чем бизнес-план. Оно может быть разработано на основе компонентов и данных из бизнес-плана, последний же не должен обязательно содержать инвестиционное предложение.

В реальной ситуации целью получения максимально возможной прибыли реализация инвестиционного процесса комплексной реконструкции явно не ограничивается. Комплексная реконструкция непосредственно затрагивает судьбы жителей, в ней принимают участие тысячи работников, десятки проектно-изыскательских, научно-исследовательских, строительных и монтажных организаций, заводы-изготовители основного технологического оборудования, поставщики строительно-монтажного оборудования и строительных материалов, банки и другие субъекты экономики, чей капитал участвует в общем процессе. Стоимость работ определяется местом нахождения реконструируемых объектов, их историко-архитектурным обликом, расположением транспортных и коммуникационных магистралей, сложившейся инженерной и социальной инфраструктурой.

Органы государственной власти и госпредприятия, население, да и корпоративный строительный сектор преследуют, прежде всего, социальные цели, а любая коммерческая организация, участвующая в инвестиционном процессе, может иметь свои частные цели и задачи, не всегда носящие эксплицируемый характер. В связи с этим возникает необходимость создания таких экономических критериев, которые бы консолидировали усилия всех участников инвестиционного процесса в деле достижения единой цели - завершении строительства с высоким уровнем качества в широком смысле этого слова, включающем экономические, политические, социальные и технологические параметры, в заданные сроки и с минимальными затратами.

Литература

Экономика строительства: Учебное пособие / Под ред. И. С. Степанова. М., 2000.

Чистов Л. М. Имитационная модель для оценки бюджетной эффективности процесса комплексной реконструкции сложившейся застройки. СПб., 2001.

Методические рекомендации по подготовке инвестиционных предложений для предоставления потенциальным инвесторам. М., 2000.