Генплан: взгляд в будущее

Основные направления развития жилых территорий в Москве
Т.М.Барсукова, Т.А.Стецюк

№ 3 за 2009  год

Электронная версия научно-популярного журнала "Архитектура и строительство Москвы".

Содержание номера:

О. В. Авдеева
Строительство в Москве: приоритет социальным программам

М.О. Силантьев, Т.Б. Жезмер
Уникальный музей

Т.М.Барсукова, Т.А.Стецюк
Основные направления развития жилых территорий в Москве

Е.С. Соловьева, М.А.Белослудцева
Вопросы охраны культурного наследия: проблемы и перспективы

Б. Х. Максимова
Четыре яруса на выбор

Б. Х. Бухарина
Эффект чудо-техники

Т.А.Смолицкая
Жизнь и творчество архитекторов-градостроителей л. М. Букаловой и а. С. Смолицкого

З.Н.Яргина, С.Я.Яргин
Два ядра вместо одного центра

В.А.Резвин
«Живописное дело» на Русском Севере

 

Развитие и реконструкция жилых территорий и жилищного фонда являются одним из приоритетных направлений в столице. В настоящее время эти территории занимают менее 30% от общей площади города (или 29821 га, по данным Департамента земельных ресурсов). Жилищный фонд, согласно информации Бюро технической инвентаризации на 1 января 2009 года, составил более 210 млн. м2 общей площади, обеспеченность последней - 20,2 м2 на человека (в крупнейших европейских мегаполисах этот показатель - около 35 м2). Жилищный фонд Москвы обладает высокой степенью капитальности и инженерной оборудованности.

С 1996 года в городе было построено более 45 млн. м2 жилья, то есть ежегодно его возводилось более 3 млн. м2. Значительный прирост обеспечивался за счет комплексной реконструкции территорий, застроенных пятиэтажными домами первого периода индустриального домостроения. Однако, несмотря на постоянный рост объемов жилья, в столице сохраняются проблемы, требующие неотложного решения.

Хотя на протяжении последних трех лет стабильно отмечается уменьшение численности нуждающихся в улучшении жилищных условий, в очереди все еще стоит 490 тыс. человек (150 тыс. семей); кроме того, около 100 тыс. семей обитают в коммунальных квартирах.

Несмотря на высокие темпы жилищного строительства, продолжается «старение» жилфонда - около 20% от всего его объема (44 млн. м2 общей площади) находится в неудовлетворительном или ветхом состоянии. Городской целевой программой капитального ремонта многоквартирных домов на 2008- 2014 годы (Закон города Москвы N 52 от 19 декабря 2007 года, Постановлением Правительства Москвы N 1032-ПП от 4 декабря 2007 года), «О Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом на 2008-2014 гг.» предусмотрено проведение капитального ремонта жилых домов общей площадью более 100 млн. м2.

Выполненные ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» исследования показали, что значительный объем жилфонда с низкими характеристиками (пятиэтажные дома первого периода индустриального домостроения) размещается на благоприятных с точки зрения качества организации проживания территориях. Недостаточные объемы реорганизации застройки на этих достаточно обширных территориях приводят к ускорению здесь морального старения застройки, ухудшению не только социально-бытовых, но и микроклиматических характеристик. В проекте актуализированного Генерального плана города Москвы на период до 2025 года намечается ликвидация указанных противоречий. В частности, предусматривается создание новых типов жилых домов с гибкой конструктивной схемой, позволяющей учитывать потребности в жилье различных демографических групп и семей разного состава, использовать первые этажи для размещения социальных объектов с необходимым набором услуг для малоимущих или маломобильных категорий граждан; экономически эффективное увеличение объемов и последовательное повышение планировочных стандартов жилищного фонда - ведущее направление реализации национального проекта «Доступное жилье».

Планируется предоставить жилищный фонд на условиях социального найма в объеме не менее 50 млн. м2 общей площади и обеспечить ежегодный ввод жилья для решения социальных задач в объеме не менее 2,7 млн. м2.

Продолжится капитальный ремонт жилых зданий и ликвидация отставания мощностей ремонтной базы города от его потребностей. При этом предполагается осуществление капитального ремонта жилищного фонда и учреждений образования, здравоохранения, социальной защиты, попадающих в зоны капитального ремонта, инженерных сетей, а также благоустройство территории.

В городе будут вестись работы по уменьшению и стабилизации доли физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда за счет сноса ветхого и аварийного жилья и домов первого периода индустриального домостроения, включая серии 1-510, 1-511, 1-515, в объеме 20 млн. м2 общей площади (при условии принятия Московской городской думой соответствующей целевой адресной программы). Предполагается снос единичных 9-12-этажных панельных домов серий 1605-АМ, II-49, II-57 в зонах городской активности. Ежегодные объемы жилищного строительства планируется сохранять на уровне около 5 млн. м2 общей площади (в том числе до 1 млн. м2 за счет реорганизации территорий производственных и коммунальных зон и отдельных предприятий), ежегодные объемы реконструкции увеличить до 0,5 млн. м2.

Необходимо отметить устойчивость положительной тенденции - нарастание в Москве объемов жилья, возводимого по индивидуальным проектам.

В целях формирования комфортной среды обитания в местах массового проживания предусматривается обеспечение «шаговой доступности» социально-значимых объектов обслуживания, мест размещения, хранения и парковки индивидуального автотранспорта, рекреации и отдыха, приложения труда, развитие административной и общественно-деловой инфраструктур. В проекте Генерального плана города устанавливаются как зоны жилых районов, микрорайонов и групп многоквартирной застройки, так и зоны микрорайонов одноквартирной жилой застройки. Постановлением Правительства Москвы «248-ПП от 01.04.2008 г. «О первоочередных мерах по обеспечению многодетных семей, состоящих на жилищном учете, в рамках реализации Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006- 2008 гг. и заданий до 2010 г. жилыми помещениями в малоэтажном жилищном фонде города Москвы» запланировано строительство малоэтажных жилых домов для многодетных семей суммарной площадью 50-60 тыс. м2.

Развитие жилищного фонда города на первую очередь актуализированного Генерального плана характеризуется двумя основными моментами: ориентированностью жилищного строительства на использование внутренних территориальных резервов и приоритетной направленностью на сохранение и улучшение качественных характеристик существующего жилищного фонда. Эти направления были зафиксированы в Проекте размещения жилищного и других видов строительства в Москве на период 2011-2015 года, рассмотренном и одобренном Правительством Москвы 13 января 2009 года. Проект является основой для разработки (в соответствии со статьей 29 Градостроительного кодекса города Москвы) Плана реализации актуализированного Генплана.

Территориальные ресурсы столицы, пригодные под размещение жилищного строительства в 2011-2015 годах, сосредоточены:

- в районах завершаемой комплексной реконструкции пятиэтажного фонда «сносимых» серий - 9%;

- в районах реновации (замены) морально устаревшего пятиэтажного фонда - 47%;

- в сложившихся районах города на реорганизуемых территориях производственных зон, воинских частей, сельхозпредприятий, инженерных сооружений (перекладка ВЛЭП) - 35%;

- на территориях за МКАД, где завершается освоение последних участков, присоединенных к Москве в 1981-1982 годах - 9%.

В настоящее время пятиэтажный жилищный фонд сносимых серий общей площадью 2,2 млн. м2 сохранился на территории 93 кварталов в восьми административных округах Москвы: Северном, Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном, Юго-Западном, Западном, Северо-Западном и Зеленоградском. 61 квартал - это территории массового сноса и, соответственно, массового жилищного строительства. В 32 кварталах находятся 44 единичных дома. Наибольшие объемы пятиэтажного фонда сносимых серий имеются в Западном, Северном, Северо-Западном и Юго-Западном административных округах. Районы комплексной реконструкции пятиэтажного фонда сносимых серий на протяжении последних 10 лет являлись основным резервом для выполнения городом социальных жилищных программ. В реконструируемых кварталах наряду с переселением жителей из сносимых жилых домов решались задачи по предоставлению жилья очередникам, молодым семьям и так далее. В совокупности с задержкой по объективным причинам процесса отселения и освобождения площадок под строительство это привело к дефициту переселенческого фонда в шести административных округах. Специфическая проблема со сроками реализации программы существует в Восточном административном округе, где три квартала массового сноса попадают в зону действия городского автовокзала.

Завершение комплексной реконструкции кварталов пятиэтажного сносимого фонда ожидается в 2011-2013 годах. В эти же сроки предлагается начать работу по реновации пятиэтажного типового фонда серий 1-510 (блочные), 1-511 (кирпичные), 1-515 (панельные) и других, приравненных к ним по конструктивным особенностям. Постановлением Правительства Москвы «608 от 06.07.1999 года «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года» дома названных серий отнесены к категории несносимых. На сегодняшний день таких зданий, построенных до 1973 года, осталось порядка 19,0 млн. м2 общей площади. Расположены они примерно в 500 кварталах города. Конструктивно это достаточно прочные, но морально, физически и по инженерно-техническому оснащению безнадежно устаревшие дома. Поэтому в настоящее время решается: какие из них могут быть снесены, а какие капитально отремонтированы. Для этого ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» разработал Критерии отнесения жилищного фонда к программам сноса, реконструкции, капитального ремонта.

До 2015 года предлагается осуществить работы по замене фонда в кварталах реновации, на которые разработана документация по планировке территории с коэффициентом эффективности застройки (отношение нового строительства к сносимому фонду) не менее 2 и в которых имеются площадки под «стартовые» дома для организации «волнового» переселения. Чтобы успешно реализовать намеченное, необходимо принятие решений:

- о привлечении к программе переселения новых жилых домов, строящихся на площадках, освободившихся после сноса старых домов;

- о переселении жителей из сносимых домов в пределах районов проживания и прилегающих районов.

Одновременно в тех же кварталах предлагается осуществлять капитальный ремонт пятиэтажных домов, определенных к сохранению, и жилых домов выше 5 этажей, включенных в Городскую целевую программу по капитальному ремонту многоквартирных домов в Москве.

В кварталах, отнесенных к территориям стабилизации застройки, параллельно с капитальным ремонтом жилых домов выше 5 этажей предлагается проводить капитальный ремонт и несносимых пятиэтажек.

Строительство на реорганизуемых территориях в сложившихся районах города (участки выводимых производственных и сельскохозяйственных предприятий, воинских частей, освобожденные после перекладки воздушных ЛЭП на кабель, и так далее) - второе по объему возможного размещения жилья направление развития жилищного фонда. К освоению на период первой очереди до 2015 года включены территории, прилегающие к реконструируемым территориям по программе реновации и имеющие распорядительные документы о реорганизации, разработанную и разрабатываемую документацию.

До 2015 года предлагается завершить застройку территорий за МКАД, присоединенных к Москве в начале 1980-х годов именно для размещения массового жилищного строительства. К настоящему времени из них не освоено немногим более 20%. Все они имеют градостроительные ограничения для строительства.

Задачей номер один для выполнения предлагаемых мероприятий по развитию жилищного фонда города является подготовка территорий под строительство. Внутри МКАД до начала возведения жилья необходимо решение вопросов имущественно-земельных отношений с правообладателями, неукоснительное соблюдение прав жителей, проведение мероприятий по сокращению санитарно-защитных зон сохраняемых предприятий и так далее. За границами МКАД при строительстве на месте уцелевших в черте Москвы деревень требуется решение имущественно-земельных отношений.

Таким образом, в Москве на сегодняшний день массовое возведение жилья в масштабах и сроках 1970- 1980-х и даже 1990-х годов вряд ли возможно, но территориальные резервы под размещение жилищного строительства имеются, хотя эти территории не свободны от обременений.