Перепланировка в законе
Е.С.Фабричная

№ 2 за 2000  год

Электронная версия научно-популярного журнала "Архитектура и строительство Москвы".
Выходит 6 раз в год.

Содержание номера:

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН В ДЕЙСТВИИ
И.Ресин
Программа вывода промышленных предприятий из центра столицы 

ПОРТРЕТ МАСТЕРА
Г.Г.Карлсен 
Ученый, инженер, педагог

ЮРИДИЧЕСКАЯКОНСУЛЬТАЦИЯ
ЕС.Фабричная
Перепланировка в законе

Summary

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ПРАКТИКА
В.М.Силин
Город-сад Куркино

ПРОЕКТЫ РЕКОНСТРУКЦИИ
Д.Ю.Блинов
Авиапарк на Ходынском поле

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ
Ю.А.Телицын
Аквапарк в Лужниках 

ИЗ ИСТОРИИ ОБРАЗОВАНИЯ
А.Г.Борис, Л.И.Иванова-Веэн Московская архитектурная школа

ВОЗВРАЩАЯСЬ К НАПЕЧАТАННОМУ
Какими будут российские города в XXI веке? 

ОБЛИК СТОЛИЦЫ
Н.И.Щепетков
Свет в центре Москвы

29 сентября исполнится год с момента принятия закона «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы». Для любого законодательного акта – это важный период: на практике отрабатывается механизм его реализации, она же (практика) показывает, насколько он продуман и совершенен. В дни дат принято не только хвалить «виновника», но и подводить некоторые итоги. Сегодня слово предоставляется специалисту юридической фирмы «КАЛИТА» Елене Сергеевне Фабричной, которая уже более пяти лет занимается получением исходно-разрешительной документации на перепланировки помещений.

 Для закона «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы» год не был сложным, так как он (закон) не внес существенных изменений в порядок согласований и получение исходной разрешительной документации по сравнению с предыдущим документом – распоряжением мэра Москвы от 31 июля 1996 года № 166/1– РМ. На память приходят публикации периода создания закона, когда высказывалось мнение, что после его принятия согласовать перепланировку можно будет бесплатно. Ничего подобного не произошло, большинство служб, занимающихся разработкой и согласованием проектной документации, как и прежде, – платные. Так был ли нужен закон или можно было обойтись уже имевшимися правоустанавливающими документами? В чем его новшество? Попробуем дать ответ. Прежде всего, данный закон подвел юридическую базу под решение конфликтов с соседями. Специалистам известно, насколько широк был поток жалобщиков – «жертв евроремонта» до принятия закона. Желание сделать себе ремонт за счет богатого соседа непреодолимо тянуло людей в судебные инстанции. Радость от преображенного жилья очень быстро сменялась горечью судебных тяжб. Теперь же управляющий жилым домом и заявитель обязаны поставить в известность о намечаемых мероприятиях лиц, занимающих смежные помещения, и по согласованию с ними оформить акты-соглашения сторон с учетом возможных компенсаций. Эта мера частично сняла проблему конфликтов с соседями. Почему частично – поясним позже. Каждому, затеявшему суперремонт, хочется побыстрее его закончить. Сделать это не удастся, так как в законе жестким ограничениям подвергся порядок проведения работ по перепланировке. В соответствии с жилищным кодексом ограничено время ремонтных работ по рабочим дням с 8.00 до 20.00 и запрещено проводить работы по воскресным и общегосударственным праздничным дням, а также с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций. Таким образом, если до23 часов у вас за стеной не смолкают звуки отбойного молотка, то объясните соседям-перестройщикам, что ваше требование тишины и покоя в столь позднее время является законным! В случае неудачи смело обращайтесь к домовладельцу (РЭУ) или в управу, и «нарушитель» должен будет понести административную ответственность в виде штрафа. Мало кто отдает себе отчет в том, что мы не хозяева общих коммуникаций и строительных конструкций. Несущая стена – не наша собственность, потому что в квартире находится только одна ее часть; застекленный балкон – часть архитектурного облика города; а лифт – место общего пользования. В связи с этим закон уточняет, что нельзя использовать лифт для транспортировки строительных материалов и отходов, а мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов, подвергает значительным ограничениям. Не допускается устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т. п. По сути это означает, что принятие решений по таким вопросам выходит за компетенцию межведомственных комиссий и согласуетсяс Москомархитектурой. Причем, если перепланируемое помещение находится в доме, являющемся памятником архитектуры (особенно это касается центра Москвы), то изменить фасад вамне удастся. В остальных случаях не забывайте, что внешний вид вашего помещения должен гармонировать с близлежащими постройками. Закон изменил разграничение полномочий по выдаче разрешений на переустройство помещений. Теперь разрешения на переустройство жилых помещений выдаются главами районных управ на основании решения районной межведомственной комиссии (МВК). Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, на перевод из жилого фонда в нежилой, а также в сложных случаях переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир) выдаются префектами административных округов на основании решения окружной МВК. Если комиссия принимает положительное решение, то она же определяет состав проектной документации и согласований. Здесь дадим комментарий, так как в законе по этому вопросу нет никаких пояснений. Проект переоборудования или перепланировки должен быть выполнен специализированной проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию и взявшей на себя обязательства вести авторский надзор за работами. Он должен быть согласован с балансодержателем или собственником дома, Госпожнадзором, Госэпидемнадзором, территориальными органами архитектуры и градостроительства, жилищной инспекцией и эксплуатирующими организациями административного округа. При изменении инженерного оснащения помещений (теплового, газового, электрического оборудования) проект надо согласовывать с Мосэнерго, Мосгазом, Мосводоканалом. При этом надо помнить, что ни в коем случае нельзя трогать системы вентиляции, а владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, не доводя дело до суда; замуровывать в стену стояки газовых труб –по нормам к ним должен быть обеспечен доступ; переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо; размещать санузел над жилыми помещениями соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир;  устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках. Насколько четко прописано в законе время проведения работ, настолько же четко определены и сроки их проведения: необходимо уложиться в четыре месяца. Если не успели, то вопрос о продлении сроков решает орган власти, выдавший разрешение. Контроль за исполнением закона возложенна управляющих жилыми домами, которые должны проверять наличие разрешений МВК, вести учет продолжительности работ, следить за вывозом строительного мусора и принимать меры для поддержания нормальных условий проживания. Должностные лица районных управ и государственной жилищной инспекции должны обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с нарушением производства работ, причинением ущерба смежным помещениям и т.д. В случае ущерба, причиненного при переустройстве, выполненном в соответствии с разрешительной документацией, ответственность несет орган, выдавший разрешение. Однако осуществлять доступ в переустраиваемое помещение должностные лица могут только с согласия собственника и в оговоренные с ним сроки либо по решению суда. Наверное, именно в связи с трудностью, а порой и невозможностью осуществить доступ в помещение связано довольно частое нежелание работников РЭУ рассматривать жалобы соседей. Итак, закон значительно усложнил жизнь людям, улучшающим свои жилищные условия путем перепланировки помещений, но предпринял попытку обезопасить окружающих от связанных с этим неудобств и неприятностей. Поскольку последних – больше, то принятие закона можно оценить как факт положительный. Жаль только, что закон никаким образом не учитывает, что переустройщиками часто являются не только богатые люди, но и обычные граждане, у которых нет возможности платить 1,5 – 3 тысячи долларов за регистрацию. И они так и живут – вне закона...