Открытая трибуна

ЭЛИТНОЕ И МАССОВОЕ ЖИЛЬЕ В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ
О.В.Васина, кандидат архитектуры, Н.П.Крайняя, кандидат архитектуры, Л.В.Севастьянова, архитектор

ОГЛАВЛЕНИЕ

№ 2 1999  год

портреты мастеров       промышленный  дизайн         новые проекты

Электронная версия научно-популярного журнала "Архитектура и строительство Москвы". Выходит 6 раз в год.

Содержание номера:

Summary

Краткие аннотации
статей на английском языке

ОБРАЗ СТОЛИЦЫ

Н.И. Щепетков
Световой план Москвы

ПОРТРЕТ МАСТЕРА

Е.М. Шухова. "В ряду первоклассных европейских водопроводов"

БЫЛОЕ

М.С. Зайцев
И торжествует инженер

АРХИТЕКТОРЫ ДЕТЯМ

В.В. Ходнев. Детская деревня в Томилино

ПРОЕКТЫ РЕКОНСТРУКЦИИ

С.В. Болдырев. Площадь Курского вокзала
 

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ

Ю.Н. Грошев
Архитекторы - московской милиции

РЕЦЕНЗИЯ НА СООРУЖЕНИЕ

Т.Ю. Киселева
Организованная среда обитания как социальный прорыв в будущее

ОТКРЫТАЯ ТРИБУНА

О.В. Васина, Н.П. Крайняя, Л.В. Севастьянова.
Элитное и массовое жилье в центре Москвы

МОСКОВСКИЙ АЛЬБОМ

А.А. Колмовской Маскароны

АРХИТЕКТУРНАЯ ПРАКТИКА

Л.В. Кистерева, Н.Г. Николаева.
Новое поколение поликлиник

СВЕ ПАМЯТИ

М.С. Папков. Полет

МОСКОВСКИЙ АРХИВ

В.Д. Берман
Шедевры коллекции Мелитоняна

Рис.4. Доходный дом Строгановского училища

Рис.5. Доходный дом на Фонтанке в Петербурге (1910-1912г.) Архитектор Ф.И.Лидваль

Рис.2.  Пример квартала с разновременной застройкой высокой плотности и и решетчатой формой плана

Рис.6 Качественная структура квартирного фонда в домовладении единовременной постройки пониженной плотности с точечной формой плана

Рис.1. Взаимозависимость велечин кварталов и формы их застройки в зонах с различной интенсивностью использования территории.

В Москве в последние годы появилось много зданий, уже при взгляде на которые не остается сомнений - это дорогое элитное жилье. Успела сформироваться своего рода градостроительная типология комфортного жилища. В исторической части города это многоквартирные дома малой этажности с офисами в первых этажах; в срединных районах - многоэтажные жилые комплексы - "города в городе", предоставляющие жильцам широкий набор высокостандартных услуг. На городской периферии строятся изысканные 3-4-этажные особняки.
Элитное жилье, расположенное в центре или вообще на привлекательных территориях, быстрее найдет покупателя, неординарным обликом обогатит среду, поможет сохранить или повысить статус места, на котором находится. Правительство города основывает на этом целую программу: осовременить центр и получить средства для строительства муниципального жилья на периферии. Такое жилье, безусловно, уже украсило московский центр. Архитектурная критика отмечает появление в пока еще не устоявшемся потоке творческих решений образцов высокого художественного уровня. Вероятно, приближается (или уже наступил) момент, когда количество архитектурного "продукта" переходит в качество городской среды.
Элитное жилье центра и прицентральных районов возникает не на пустом месте, а вытесняет сооружения иного ранга: изношенные жилые, коммунально-складские, конторские и прочие постройки. Процесс идет параллельно с переоборудованием и заменой многих мест массового посещения в учреждения эксклюзивной торговли, услуг, банковской сферы. Первое, что приходит на память, - Тишинский рынок, "Детский мир", гастроном "Грузия", кондитерская у Пушкинской площади. Побудительные мотивы происходящего понятны - городской центр должен приносить доход. Но при этом сужается социальный спектр жителей центра, а также приезжих из других районов, которым теперь труднее сориентироваться в предоставляемых здесь услугах, ставших и менее доступными.
Помимо экономических причин, сокращению посещаемости центра способствуют и архитекторы. Там, где сосредоточены относительно большие объемы жилья, например на Сретенке, происходит заметное видоизменение городского пространства - привычная периметральная застройка уступает место "особняковой". Она проявляется в избыточном усложнении силуэтов и объемов, в стремлении пространственно обособить здания друг от друга и от красной линии. В результате на улицах, где совсем недавно жизнь кипела до позднего вечера, сегодня - блеск люстр в зарешеченных окнах, плотные ряды иномарок вдоль тротуаров, забронированные подъезды и абсолютное безлюдье. Элитные районы и кварталы есть во всех городах мира, хотя, заметим, историческому центру Москвы никогда не было присуще резкое размежевание жилой застройки по имущественному статусу обитателей. Но коль скоро острова высококомфортного жилища появляются, рассчитывать на сохранение традиционной людности улиц, проходящих через эти острова, не приходится. Как ни печально, та же Сретенка вряд ли сохранит свой "народный" характер.
Итак, центр Москвы с точки зрения архитектуры, бесспорно, стал наряднее и привлекательнее, но одновременно ослабела его "человеческая" составляющая. Центр рискует превратиться в своего рода театр, демонстрирующий эффектный, но малодоступный для большинства образ жизни. На каком-то этапе такое развитие событий было, вероятно, неизбежным. Сегодня же нужны активные усилия по гармонизации социально-функциональной структуры центра и других районов.
Правительство города видит проблему. План строительства в 1999 году в центре Москвы 30 тыс.м2 муниципального жилья говорит об этом. Предстоит решить новую и очень актуальную задачу взаимного размещения жилища различного качества и видов собственности, которое не разрушало бы пространственной целостности и не создавало бы предпосылок для возникновения социальных конфликтов. Тут полезно присмотреться к опыту застройки Москвы в период, сходный во многом с сегодняшним: рубеж XIX-ХХ веков. Большую часть возводимых тогда жилых строений составляли доходные дома, принадлежавшие частным лицам или организациям, которые сдавали квартиры внаем горожанам всех слоев общества. В конце XIX века в доходных домах проживало 72 процента населения города. Не предлагая сегодня прямое копирование конкретных приемов, а тем более параметров доходной застройки со знаменитыми дворами-колодцами, обратим внимание на свойства ее формы, способной интегрировать в высокоорганизованное городское пространство с максимальным экономическим эффектом, многообразные функциональные и социальные составляющие городской среды. В том числе жилье различного качества и стоимости. Плотность доходной застройки в центре превышала таковую на периферии в шесть раз. Даже в пределах небольших территорий не было единообразия: улица Остоженка делилась по стоимости земли на пять зон. Соответственно дифференцировались стоимость и качество жилья, предполагая широкий его выбор представителям всех слоев населения. Например, средний класс имел возможность выбирать из девяти основных типов квартир - при бесчисленных вариантах их величины, планировки и отделки.
Поскольку доходная застройка была ориентирована на максимально прибыльное использование земли, все ее параметры находились в прямой зависимости от ценности участка: чем дороже земля, тем больше количество размещенных на единице площади строений и степень их сомкнутости, а также выше плотность уличной сети (рис.1). В результате в центре сложились небольшие кварталы, структуру которых можно назвать решетчатой. Ее образуют примыкающие друг к другу домовладения, часто имеющие продольные или поперечные корпуса во внутреннем пространстве. Если земля была очень дорогой, то постройки образовывали полностью замкнутые дворы. В большинстве же случаев отдаленные от уличного фронта внутриквартальные постройки стоят свободно. Самые маленькие дворы те, которые расположены сразу за лицевыми корпусами. Дальше от красной линии площадь их увеличивается (рис.2).
Доходная застройка высокой плотности жестко окаймляет улицы и площади, вбирает в первые этажи многообразные объекты общественного назначения и увеличивает тем самым прибыльность домовладений.
Форма застройки с системой частично и полностью замкнутых дворов, будучи эффективной в экономическом и градостроительном аспектах, обуславливает, однако, существенные перепады качества жилых помещений лицевых и внутридворовых корпусов. Это касается величины и конфигурации помещений, выхода окон на улицу или во двор, на простор или на глухую стену, от чего зависят освещенность, инсоляция и аэрация помещений, визуальный комфорт; имело значение также и местонахождение дома в квартале - у главной улицы или в переулке. Необходимость полностью использовать землю естественно порождала появление в пределах одного домовладения квартир самого разного достоинства.
То, что резкая дифференциация квартир отдельных доходных домовладений и центральных кварталов по качеству имела устойчивый характер, свидетельствуют результаты специального анализа. При его проведении использовалась бытовавшая в начале века методика контроля за размерами квартирного налога. Он устанавливался в зависимости как раз от качества жилья. Главным базовым критерием выступал кубический объем, приведенный к числу комнат, то есть средняя кубатура комнаты. Так вот, для квартиры наивысшего качества ( I категория) она почти в шесть раз превышала соответствующий показатель для квартиры IX категории. К дополнительным критериям относились: этаж, наличие второго входа, уровень инженерного оборудования, качество стеновых материалов.
Оценка квартирного фонда нескольких доходных кварталов с решетчатой формой застройки показала, что здесь внутри сравнительно компактных объемов представлено жилье шести-семи категорий качества. При этом разница в стоимости одного квадратного метра площади жилья высшей и низшей категории и, соответственно, разброс в пределах квартала составляли 2,5 раза (рис.3).
Когда предметом анализа становится домовладение, сооруженное известным мастером, картина иная. Архитектор всячески пытается избежать переусложнения конфигурации плана, маленьких, плохо освещенных дворов. Так, Федор Шехтель разрывает решетку внутридворовых корпусов в комплексе на Мясницкой (рис.4), улучшая условия их освещенности и проветривания. Несколько потеряв в полезной площади, он приблизил качество квартир во внутридворовых корпусах к качеству апартаментов в лицевом строении, хотя различие все равно остается. В Петербурге в знаменитом доходном доме графа Толстого на Фонтанке архитектора Ф.Лидваля лучшие помещения выходят окнами в парадный озелененный двор. При этом не нарушен важнейший для владельца принцип качественного (и стоимостного) разнообразия жилищ. В самой узкой части, где условия освещенности наихудшие, запроектированы блоки маленьких однокомнатных квартир с коридорной системой и с общей кухней (рис.5).
Первые же попытки выравнивать качество квартир в жилых комплексах привели к необходимости смены формы застройки и к уменьшению экономической отдачи. Так было в кооперативном комплексе, построенном в Петровском переулке рядом со зданием театра Корша (филиал МХАТа). Здесь квартиры лишь трех категорий, причем преобладают (70 процентов от общего количества) жилые ячейки одного уровня качества (рис.6).
Из вышесказанного следует, что чем плотнее застройка, тем больше вынужденная дифференциация квартир по качеству, и что попытки современных архитекторов проектировать пространственно сложные жилые комплексы с внутренними дворами, квадратный метр в которых стоил бы везде одинаково, несостоятельны. Даже при одинаковом инженерном обеспечении и строительном качестве визуальные и санитарно-гигиенические условия в зависимости от расположения квартир неизбежно будут разными. То, что квартиры в таких комплексах продаются по одинаковой цене, говорит лишь о неразвитости современного жилищного рынка. Но это явление временное. Дифференциация жилья по стоимости и качеству - вещь столь же неизбежная, сколь и необходимая...
Из опыта рубежа веков сегодня можно извлечь много полезного. Так, если при реконструкции необходимо сохранить или возродить зону торгово-деловой активности, то на прилегающих территориях должны быть сохранены или воссозданы плотно застроенные кварталы со смежно-изолированными внутридворовыми пространствами и широким выбором жилья, что повысит "людность" и приведет к образованию многослойной социальной среды с большим спектром потребностей. Как и в каких сочетаниях при этом должно располагаться дорогое, не очень дорогое и дешевое жилье, каково допустимое различие между ними в качестве - вопрос социальной нормы, частного заказа и архитектурного мастерства.
И наоборот. Если для расселения коммунальных квартир в центре необходимо муниципальное жилье, то наилучшим местом будут кварталы вблизи зон деловой и торговой активности, в плотно застроенных кварталах с дворовой системой организации пространства и многофункциональной периметральной застройкой. Жилье более высокого класса здесь также необходимо.
Для инвестора строить комплексы разнокачественного жилья при максимальном ис-пользовании территории должно быть выгодно: ликвидность такой недвижимости будет более высокой, чем в чисто элитных домах. Другой вопрос: захотят ли состоятельные покупатели приобретать квартиры не в домах-крепостях, а по соседству с людьми не столь высокого достатка, пусть и при надежной зрительной и бытовой изоляции от них? Пока надежды на это мало. Должно пройти время, чтобы высокообеспеченным людям захотелось вернуться в "живой" город. Для этого, в частности, должен быть в должной степени снят фактор преступности.
Наконец решению рассмотренной проблемы способствовало бы и строительство жилых комплексов с широким спектром стоимости квартир в них и с последующей коммерческой арендой этих квартир. Необходимость в жилище такого типа, особенно в центральном районе, уже назрела.