ASM3_10

Строительная отрасль является одной из передовых стремительно растущего мегаполиса. Его основной базой является право на землю.

Конституция Российской Федерации (1993 год), закрепила земельное законодательство в качестве предмета совместного ведения федерации и города[1]. Москва как субъект (город федерального значения), имеет право в рамках совместного ведения с Российской Федерацией решать земельные вопросы и законодательно регулировать оборот земли. Поэтому на ее территории действует как общефедеральное, так и городское земельное законодательство.

Принимая во внимание субъектный состав, объем правомочий и срок их реализации, основными видами реализации права на землю можно назвать право собственности и аренду.

В противоположность федеральному, земельное законодательство Москвы с самого начала было ориентировано на более широкое применение института аренды. Принятие Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ[2] и Закона "О землепользовании в городе Москве"[3] внесло коррективы в соотношение институтов собственности и аренды.

Собственность

В соответствии с федеральным законодательством земли в Москве, находящиеся в госсобственности, подлежат разграничению на земли федерации, и на земли города. Органы исполнительной власти Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в московской собственности и земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, а так же иными земельными участками.

Передача земельных участков в собственность в Москве возможна исключительно в случаях, когда федеральным законодательством устанавливается ее обязательность. Согласно законодательству требовать оформления права собственности на земельные участки имеют собственники объектов недвижимости [4] , расположенных на таких участках, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования такими участками[5] и собственники помещений многоквартирных домов (в отношении участков под такими домами).

Префекты административных округов вправе принимать решения о возмездной или безвозмездной передаче земельных участков в собственность (за исключением территорий, относящихся к природному комплексу Москвы), на основании заявлений:

- граждан или юридических лиц, в собственности которых находятся объекты недвижимости, общая площадь которых не превышает 3000 м2;

- граждан или юридических лиц, в собственности которых находятся части нежилого здания (помещения в нем), расположенного на неделимом земельном участке, если общая площадь такого здания не превышает 3000 м2 и все помещения в здании находятся в частной собственности;

- граждан, обладающих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В остальных случаях решения о передаче земельных участков в собственность принимаются Правительством Москвы.

До 2010 года в Москве установлен следующий порядок определения стоимости выкупа земельных участков. По цене в размере 20% от кадастровой стоимости земельные участки могут быть приобретены в собственность:

- коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- гражданами и некоммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких участках объектов капитального строительства, если право собственности на такие объекты возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ и федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

По цене, равной 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующего участка, приобретают:

- иные не указанные выше собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в госсобственности;

- обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на такой участок.

С 1 января 2010 года земельные участки приобретаются собственниками расположенных на них объектов недвижимости или обладателями права постоянного (бессрочного) пользования таких участков по цене, равной их кадастровой стоимости, если иное не установлено федеральным законодательством.

Следует особо отметить, что в соответствии с законодательством Москвы при приобретении земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования, устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Согласно п.2 ст. 7 Закона «О землепользовании в Москве»3 указанный запрет не распространяется на:

- реконструкцию объектов недвижимости не соответствующих градостроительному регламенту в случае их приведения в соответствие с таким регламентом;

- реконструкцию объектов недвижимости, если она не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного участка.

Снятие запрета на реконструкцию, строительство производится по заявлению собственника земельного участка органом, принявшим решение о передаче соответствующего участка в частную собственность, как за плату, так и бесплатно. Без оплаты снятие запрета производится в случаях, когда строительство, реконструкция объектов недвижимости не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка. В остальных случаях собственнику участка предстоит заплатить в бюджет 80% действующей на момент снятия запрета кадастровой стоимости земельного участка.

Право собственности на земельный участок, запрет на строительство, реконструкцию объектов недвижимости, снятие запрета подлежат государственной регистрации [6].

Не подлежат отчуждению в частную собственность земельные участки, приватизация которых запрещена федеральным законом (например, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами), участки, изъятые из оборота (например, земельные участки под государственными природными заповедниками и национальными парками, под объектами федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны и т. д.) и участки, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд.

Принятие Жилищного кодекса РФ ввело еще одно основание возникновения права собственности на земельные участки. Речь идет о возникновении права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, занятый таким домом.

По общему правилу, установленному ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[7], момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом зависит от даты постройки и наличия кадастрового учета земельного участка.

В случаях, когда многоквартирный дом построен после введения в действие Жилищного кодекса РФ[8] (01.03.2005), то прием в эксплуатацию такого дома возможен только после установления размера и границ участка, занятого домом. В данном случае право долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок, возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

В существующей застройке земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме:

- с даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ - если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прошел кадастровый учет;

- с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет - если указанные действия не были осуществлены до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

Площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы является земельный налог и арендная плата. Предельные размеры земельного налога устанавливаются Налоговым кодексом РФ[9]. Дифференцированные ставки земельного налога в Москве установлены Законом «О земельном налоге»[10]. Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

- 0,3% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, а также земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- 0,1% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- 1,5% от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

Аренда

Аренда земельных участков в Москве осуществляется по результатам проведения торгов.

Становятся арендаторами без проведения торгов:

- собственники расположенных на них объектов капитального строительства;

- арендаторы объектов капитального строительства, находящихся в госсобственности Москвы;

- для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти РФ, Москвы и Московской области, а также с выполнением Москвой функций столицы;

- по соглашению с арендатором земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

- в иных случаях, установленных федеральным законодательством (например, в случае заключения договора на развитие застроенных территорий).

В случае нахождения зданий, владение которыми осуществляется различными лицами, на неделимом земельном участке (например, когда одна часть здания находится в частной собственности, а другая, переданная в аренду, в государственной) законодательство предусматривает возможность оформления договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Срок аренды зависит от места расположения земельного участка и цели использования. Так, срок аренды земельного участка, отводимого под строительство, устанавливается соглашением сторон и составляет, как правило, 2-3 года. Для собственников зданий срок аренды устанавливается уже от 25 до 49 лет.

При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы устанавливается в процентах от их кадастровой стоимости земельного участка. Так для строительства в большинстве случаев это 1,5 %[11]. В случаях строительства приоритетных для города объектов ставка аренды существенно понижается. Например, арендная плата земельного участка под строительство гостиницы составляет уже 0,01 %. Арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу, с которым в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о развитии застроенной территории, определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

При заключении в Москве договоров аренды земельных участков может взиматься плата за право на заключение договора аренды. Условия, на которых взимается плата, определяются Правительством Москвы. Наличие указанного условия связано с некоторыми ограничениями прав арендатора. В частности, в таких случаях в договор аренды включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды лишь при условии внесения в полном объеме платы за право на заключение договора аренды.

Плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается при:

- передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений;

- передаче в аренду земельных участков для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти РФ, Москвы, выполнением городом функций столицы, а также для целей, связанных с обеспечением деятельности органов местного самоуправления;

- передаче в аренду земельных участков для размещения объектов производственного назначения, являющихся собственностью организаций, оказывающих услуги по регулируемым государственным тарифам, и для размещения производственных объектов городской инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

- продлении срока договора аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в случае, если по окончании срока действия договора не предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо если указанные торги не состоялись;

- продлении добросовестному арендатору срока договора аренды земельного участка, находящегося (полностью или частично) в границах красных линий, в связи с чем при заключении договора аренды такого участка (его части) установлен срок аренды меньший, чем на находящиеся рядом участки;

- передаче в аренду земельного участка арендатору расположенного на нем здания, строения, сооружения, находящегося в госсобственности Москвы;

- передаче в аренду земельного участка на основании концессионного соглашения, заключаемого в соответствии с законодательством о концессионных соглашениях.

Законодательством Москвы утверждены временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка.[12] Указанными правилами определены формулы расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в случаях, когда земельный участок предоставляется как для целей связанных так и не связанных с осуществлением строительства на предоставляемом участке. В случае изъятия земельного участка для государственных нужд у арендаторов, последним производится компенсация убытков, в т.ч. компенсация платы за право заключения договора.

Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации.[13] При отсутствии государственной регистрации договор аренды земельного участка является незаключенным.[14] Государственная регистрация договора аренды осуществляется Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в порядке определенном законом.

Законодательное ограничение числа случаев, при которых земельные участки на территории Москвы могут предоставляться в частную собственность, а также возможность установления запрета на осуществление строительства или реконструкции делает аренду приоритетным способом осуществления права на землю в городе. Иногда аренда выгоднее и с финансовой точки зрения, поскольку ставки земельного налога выше, чем размер арендной платы. Аренда выгодна городу, выгодна и федеральным органам. До разграничения госсобственности на землю средства, поступившие от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в госсобственности, или права их аренды распределяются между бюджетами всех уровней в соотношении, установленном федеральным законодательством для распределения между указанными бюджетами арендной платы[15].

[1] Конституция РФ подп. К), п. 1, стр. 72;

[2] Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности";

[3] Закон Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве";

[4] Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ

[5] Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

[6] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

[7] Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";

[8] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;

[9] Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ;

[10] Закон Москвы от 24 ноября 2004 N 74 "О земельном налоге";

[11] Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП;

[12] Приложение 4 к постановлению Правительства Москвы от 20 июня 2006 N 419-ПП;

[13] Часть 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ;

[14] Постановление 10-го арбитражного апелляционного суда от 06.02.2008 по делу N А41-К1-16400/07, Постановление ФАС московского округа от 06.03.2008 N КГ-А40/759-08 по делу N А40-30669/07-9-253;

[15] Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 145-ФЗ.