ASM3_6

Вопрос этот весьма редко рассматривается в изданиях, посвященных архитектуре и строительству. Судьба того или иного объекта (например, жилого дома) в них, как правило, прослеживается (является «интересной») от стадии проектирования до момента «сдачи ключей», а дальше он словно перестает существовать (быть «интересным»). По крайней мере если о нем и говорят, то имеют в виду преимущественно его архитектурные особенности, но не функциональность и все что с ней связано. Однако объект существует - и в качестве эксплуатируемого несравнимо дольше, чем в качестве проектируемого или возводимого. И проблем тут возникает не меньше, если не больше - технических, финансовых, хозяйственных, юридических, социальных...

24-25 апреля 2007 года в Москве прошла Всероссийская конференция «Система управления жилищным фондом России». В ней приняли участие представители федеральных и региональных органов государственной власти, муниципальных образований, делового и научного сообществ, отраслевых союзов и объединений, управляющие многоквартирными домами. В процессе обсуждения ключевых проблем реформирования управления многоквартирными домами были выработаны совместные предложения, направленные на принятие эффективных организационно-управленческих решений в жилищной сфере.

Журнал «Архитектура и строительство Москвы» не мог, в силу названных причин, не откликнуться на это мероприятие. Ниже публикуется пост-релиз конференции, достаточно подробно отражающий ее проблематику.

Сегодня самые часто задаваемые вопросы жителей многоквартирных домов - куда уходит ЖЭК, что будет с управлением домами, насколько возрастет стоимость управления и коммунальных услуг, когда будут выполнены капитальные ремонты домов? Жители по-прежнему не знают всех проблем организации в их домах товариществ собственников жилья, не понимают, как относиться им к предложениям новых частных управляющих компаний и где гарантии, что новые управляющие будут лучше, чем неэффективные, но такие привычные техники-смотрители и слесари из старых анекдотов.

По результатам приватизации жилищных фондов граждане России получили в собственность уже более 75% площади жилищ. Но вместе с правами на жилую недвижимость к гражданам перешло и бремя содержания самих квартир, а также и общего имущества всех собственников в многоквартирных домах (подъездов, крыш, лифтов, подвалов и так далее). Здесь-то и начинаются проблемы - бывшие собственники многоквартирных домов (органы публичной власти всех уровней, ведомства и предприятия) в последние 15-17 лет не выполняли добросовестно свои обязанности, в частности не производили в нужном объеме капитальные ремонты домов и для их восстановления до нормативного технического состояния теперь потребуются многие сотни миллиардов рублей. Граждане требуют справедливости - ведь каждый собственник жилой недвижимости, даже и бывший, согласно российским законам, должен отвечать по своим обязательствам. Поэтому, пока государство не нашло убедительных ответов на все вопросы своих граждан, реформа управления многоквартирными домами будет продвигаться медленно, ожидаемые эффекты реформы - снижение бюджетных затрат в жилищной сфере, энергосбережение в домах - станут ощутимы еще не скоро.

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирных домах обязанность выбрать способ управления каждым домом. Сделать такой выбор совсем непросто, но необходимо - если собственники не определятся до 1 мая 2008 года, то конкурс на право управления их домом должны до этой даты провести местные администрации. Если создать товарищество собственников жилья и поручить ему управлять домом, то где гарантии, что товарищество сможет привлечь внебюджетные средства для капитального ремонта, найти оборотные средства, чтобы отвечать по установленным правовыми актами обязательствам перед поставщиками коммунальных ресурсов в дома, добиться от местных органов власти полной и своевременной выплаты всех видов дотаций, субсидий, компенсации многочисленных видов льгот? Нет гарантий и того, что в руководстве товарищества не окажутся мошенники или жулики - подобных примеров предостаточно. За годы действия закона «О товариществах собственников жилья» такие товарищества были образованы только в 6-7% многоквартирных домов, что и свидетельствует о наличии существенных проблем в их создании и функционировании. Но многие руководители регионов и городов стремятся к увеличению числа товариществ. Почему? Возможно, из-за опасения, что если на рынке новых услуг появятся крупные компании - профессиональные управляющие домами, они начнут эффективно лоббировать свои интересы в законодательных органах и в конце концов «отодвинуть» местные администрации от контроля над значительными денежными потоками (платежи населения за содержание и ремонт домов, за коммунальные услуги) через различные расчетные центры, созданные во многих городах.

Но и при поиске эффективного профессионального управляющего для многоквартирного дома собственники помещений сталкиваются с массой проблем у собственников помещений: предложений от крупных компаний здесь еще явно недостаточно, а мелкие, как и товарищества собственников жилья, вряд ли в состоянии привлечь внебюджетные средства, добиться справедливых условий договоров с органами власти и поставщиками коммунальных ресурсов. К сожалению, в законодательстве еще нет эффективных механизмов защиты интересов и самих управляющих - риски выхода бизнес-структур на рынок услуг управления многоквартирными домами пока велики. Например, до сих пор не определен (как предусмотрено Жилищным кодексом РФ) порядок бюджетных доплат наймодателей (органов местного самоуправления) в тех домах, где для нанимателей квартир по договорам социального найма назначены ставки платежей ниже установленных решением общего собрания собственников помещений и договором управления. Без этого же быстрое банкротство нового управляющего - вполне реально.

В сложившихся условиях нарушения законодательства становятся массовыми: в 2оо6 году конкурсы проводились местными администрациями ранее предусмотренных сроков и с нарушением соответствующих правил, в некоторых городах конкурсы носят фиктивный характер, бюджетные дотации еще выплачиваются организациям, а не гражданам, сохраняется перекрестное субсидирование тарифов. Министерство регионального развития было вынуждено совместно с Генеральной прокуратурой проводить проверку исполнения норм жилищного законодательства.

Указанные выше проблемы рассматривались широким кругом специалистов на Всероссийской конференции «Система управления жилищным фондом России». Здесь говорилось о трудностях реформирования сложившейся годами системы управления многоквартирными домами, но было высказано и много предложений по ее постепенному, а не шоковому - к назначенной дате - изменению в интересах всех собственников, арендаторов и нанимателей квартир. Отмечено, что одним из самых существенных недостатков реформы следует считать отсутствие широкого профессионального обсуждения законодательных норм, иных правовых актов - такое обсуждение следует вести до их утверждения, а не после, как в случае с нормами Жилищного кодекса РФ, первые поправки к которому были внесены в Государственную Думу через две недели после его введения в действие.

По итогам обсуждения на конференции в адрес Государственной Думы ФС РФ, Совета Федерации ФС РФ, Правительства РФ, Совета при Президенте России по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике организаторы конференции планируют направить следующие рекомендации:

Государственной Думе РФ при подготовке изменений и дополнений к Жилищному кодексу РФ предусмотреть:

- отнесение договоров управления домами к категории «публичных договоров» с целью единообразной защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах во всех городах страны;

- введение обязанности органов публичной власти в установленный законом срок зафиксировать по каждому многоквартирному дому сумму невыполненных ранее обязательств бывших собственников жилищных фондов в части их капитального ремонта и реструктуризировать эти обязательства в соответствии с порядком, утвержденным Правительством РФ;

- разработку и утверждение Правительством РФ «Правил управления многоквартирными домами», регламентирующих все аспекты отношений управляющих домами с собственниками, нанимателями, арендаторами жилых и нежилых помещений, с поставщиками коммунальных ресурсов (в том числе - порядок снижения платежей управляющих при ненадлежащем качестве всех видов ресурсов на вводах в дома соответствующих городских сетей), а также с органами публичной власти (в том числе - порядок гарантированного возмещения управляющим всех видов выплат: дотаций, субсидий и пр., предусмотренных договорами управления и законами о бюджетах всех уровней);

- сохранение установленных ранее обязанностей организаций, выполняющих в настоящее время функции управления многоквартирными домами, на период до выполнения органами публичной власти всех условий передачи бремени содержания жилой недвижимости ее собственникам (в том числе - до межевания земли и ее кадастрового учета, описания и регистрации в установленном порядке общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также государственной и/или муниципальной собственности в каждом доме, определения суммы невыполненных обязательств бывших собственников жилой недвижимости и реструктуризации этих обязательств);

- введение административной ответственности должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления за нарушение сроков и объемов подготовки к передаче управления многоквартирными домами (при смене способа управления - от унитарного предприятия к частной компании или жилищному объединению);

- введение расширенных определений понятий «управление многоквартирным домом» (с установлением экономических целей управления) и «коммунальные услуги», позволяющих распространять любые преференции по оплате таких услуг и их составляющих управляющими и гражданами на важнейшие для общества услуги - энергосервис, биллинг (включая установку и обслуживание счетчиков, количества ресурсов и услуг) и другие.

Правительству РФ:

- при подготовке проектов законов и иных правовых актов проводить обязательное обсуждение этих документов широким кругом специалистов, в том числе на Всероссийских конференциях;

- совместно с уже созданными во многих городах России объединениями управляющих многоквартирными домами определить круг задач по регулированию деятельности управляющих организаций, которые могут эффективно решаться саморегулируемыми организациями в сфере управления домами;

- с целью постепенного перехода к новым формам управления многоквартирными домами разработать в 2007 году предложения для органов исполнительной власти регионов и муниципалитетов по административно-правовым методам регулирования унитарных предприятий в жилищной сфере, по совершенствованию уставов унитарных предприятий, еще действующих в сфере управления многоквартирными домами, по созданию условий для независимого контроля их деятельности (путем создания наблюдательных советов или советов независимых директоров) в период до полной передачи бремени содержания жилой недвижимости ее собственникам, по формам обязательных договоров унитарных предприятий с собственниками квартир, с поставщиками ресурсов;

- поручить Федеральной антимонопольной службе провести проверку и дать оценку легитимности деятельности единых расчетных центров в городах России по сбору платежей граждан и их распределению на счета поставщиков коммунальных ресурсов, а также по монополизации услуг, связанных с подготовкой счетов для оплаты содержания и ремонта жилья и коммунальных услуг.

Совету при Президенте России по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике:

- предусмотреть в составе Федеральной целевой программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» разработку в 2007 году дополнительной подпрограммы «Выполнение государственных и муниципальных обязательств по подготовке к передаче ответственности за управление многоквартирными домами собственникам помещений в этих домах».