ASM3_2

Генеральный план развития Москвы до 2020 года предусматривает возведение новых и реконструкцию существующих микрорайонов, находящихся в нынешних границах города, исключительно на комплексной основе. В условиях острого дефицита свободных территорий важное значение имеет, помимо себестоимости строительства, показатель выхода полезных площадей. При этом некоторое увеличение плотности застройки ни в коей мере не должно снижать уровень комфортности проживания москвичей.

В настоящее время в Москве успешно реализуется ряд крупных строительных программ, градостроительная и экономическая корреляция между которыми до недавних пор была чисто условной. Цель данной работы - наглядно продемонстрировать возможности локальной корреляции для двух из указанных программ и оценить полученные градостроительные и экономические результаты, сравнив их с результатом существующих стандартных подходов. Авторами сделана попытка проанализировать перспективность высотного жилищного строительства как фактора ускорения реконструкции кварталов массовой 5-этажной застройки.

Долгосрочная инвестиционная программа по размещению многофункциональных высотных комплексов (ВК), получившая название «Новое кольцо Москвы», занимает серьезное место в развитии столицы. Ее реализация признана важной народнохозяйственной задачей не только в нашем городе, но и в других мегаполисах России, перед которыми стоят аналогичные московским градостроительные проблемы. В соответствии с программой, до 2015 года в Москве планируется построить 60 ВК, включающих порядка 200 зданий. В докладе, посвященном 15-летию столичного инвестиционно-строительного комплекса, Мэр Москвы Ю. М. Лужков назвал возведение высотных зданий одной из наиболее значимых задач на ближайшие годы. В своих интервью руководитель архитектурно-строительного комплекса В. И. Ресин неоднократно отмечал, что новые высотки «должны стать архитектурными доминантами и преобразить облик безликих «спальных» районов столицы, построенных в 70-80-е годы прошлого столетия, и во многом решить проблему дефицита свободных территорий при реконструкции кварталов сложившейся застройки».

В настоящее время из 60 объектов программы в различной степени реализации находятся 37. Высотные комплексы намечено строить за пределами Садового кольца, в срединно-периферийной части города.
В ГУП НИиПИ Генплана Москвы созданы «Генеральная схема районов рекомендуемого размещения высотных акцентов в Москве», «Принципиальная схема размещения высотных комплексов в Москве», «Схема размещения высотных объектов в Москве». В этих схемах проработаны градостроительные, функционально-типологические и объемно-пространственные вопросы расположения высоток. В частности, последний документ предусматривает следующие типы высотных акцентов: «прибрежный», «урбанистический», «планировочный», «въезд в город» и «локальный».

Сейчас в рамках программы «Новое кольцо Москвы» завершено строительство жилого комплекса «Эдельвейс». В Северо-Западном округе возводится комплекс «Континенталь», на Ленинском проспекте - высотка «Вертикаль». На территории «Москва-Сити» сооружаются башня «Федерация» и многофункциональный комплекс «Город столиц». В 2006 году определены инвесторы по очередным трем объектам и планируется выставить на аукцион 13 новых площадок.

Общая площадь строящихся и реализованных на торгах объектов уже составляет порядка 800 тыс. м2 с объемом инвестиций 16 млрд. руб. При этом в городской бюджет поступит свыше 3 млрд. руб.

Реализация программы «Новое кольцо Москвы» создает базу для становления высотного строительства в России. Разработана и утверждена нормативно-методическая документация по проектированию, возведению и эксплуатации высотных зданий. Все нормативы прошли федеральную экспертизу, а также экспертизу ряда зарубежных фирм и компаний, обладающих большим практическим опытом высотного домостроения. Этими нормативами специалисты будут руководствоваться до принятия соответствующих актов Российской Федерации. Ведется разработка документов, устанавливающих общие требования по обеспечению антитеррористической защищенности и комплексной безопасности высотных зданий.

Таким образом, выполнение программы «Новое кольцо Москвы» обеспечит решение масштабных архитектурно-градостроительных задач и значительно ускорит прогресс в теории и практике отечественного строительства.

+ + +

Главной технологической задачей реализации программы комплексной реконструкции кварталов сложившейся застройки является придание процессу «волнового», то есть непрерывного характера (без «затухания» темпов производства работ), когда на каждой стадии (очереди) строительства создаются все условия для осуществления следующей. Актуальность указанной задачи неоднократно подчеркивалась на профильных заседаниях Правительства Москвы и проводимых под председательством Мэра столицы соответствующих Координационных советах. Применительно к реконструкции, осуществляемой на инвестиционной основе и включающей полную замену существующего жилого фонда, это означает освобождение территории под строительство нового жилья, по крайней мере, аналогичного сносимому по составу и объему.

До настоящего времени этот способ реконструкции пятиэтажной застройки осуществляется именно таким путем. На выделенном Правительством Москвы дополнительном участке строился фонд переселения, базовые дома отселялись и сносились, на освобожденной территории возводился новый жилой фонд, определенный процент площади которого передавался для переселения жителей сносимых домов. О высокой затратности описанного способа говорит то, что объем фонда переселения на 60-80% превосходил объем базового пятиэтажного фонда. Подобная «экономика» может существовать в двух случаях: когда строительство фонда переселения датируется городом или (что сейчас стало реальным благодаря резкому повышению цен на жилье) когда плотность новой жилой застройки в 2,5 и более раз превосходит плотность пятиэтажной.

В настоящее время вопрос переуплотнения новой застройки в Москве остро поставлен как экспертными органами, так и самими жителями, которые протестуют, видя, что новое строительство объективно ухудшает качество среды обитания. Учитывая данные факторы, приведенный ниже ориентировочный расчет исходит из возможности уплотнения новой застройки не более чем в 2 раза по сравнению с базовой. В порядке предварительного исследования выполнялся сравнительный расчет сметной стоимости строительства объекта и доходов от продажи его «коммерческой составляющей» - в целом по кварталу реконструируемых 5-этажных домов и конкретно для высотного жилого комплекса (ВЖК) как объекта первой очереди этой реконструкции, в данном случае предполагавшей полный снос существующих домов.

За основу был взят ВЖК со следующими характеристиками: высота - 34 этажа; на 1-2 этажах - нежилые помещения, на 3-32-м - квартиры (14835 м2), на 33-34-м - апартаменты класса «люкс»; подземная одноуровневая автостоянка. Площадь застройки - приблизительно 900 м2; площадь свободного участка, необходимого для строительства, - минимум 0,6 га.

Так как для переселения используется только жилой фонд квартир, в экономических показателях ВЖК (сметная стоимость и доходность) остальные помещения комплекса не учитывались.

Для расчета условно примем жилой квартал, однотипно застроенный пятьюдесятью 4-секционными 5-этажными домами (площадь квартир всего - 178500 м2, плотность застройки «нетто» - 6000 м2/га).

Стоимость строительства ВЖК, включая квартальные инженерные сети и благоустройство с НДС (минимальная, по данным трех инвестиционных аукционов в Москве) - 448685 тыс. рублей. Для обеспечения «волны» реконструкции на следующем этапе необходимо построить такое же количество, то есть около 14800 м2 новых квартир. Расчет показывает, что при уплотнении застройки в два раза этот жилой фонд потребует места, занимаемого сейчас двумя 5-этажными домами. Для отселения их обитателей в ВЖК нужно 11424 м2 жилой площади (коэффициент К, учитывающий «потери» площади при переселении, равен 1,6). Следовательно, для продажи остаются квартиры общей площадью 3411 м2. Доход от их реализации по цене 110 тыс. рублей за м2 (исходя из средней цены коммерческого жилья в Москве в декабре 2006 года - 4200 S/м2) составит 375210 тыс. рублей, то есть не покроет расходов на 19,5%. Лимитная цена продажи должна стать выше и составлять 131,5 тыс. рублей/м2 (~5000$/м2) - цифра вполне реальная.

Сметная стоимость реконструкции квартала в целом может составить около 7880 млн. рублей при его дальнейшей застройке типовыми полносборными домами для «муниципальных» целей (сметная стоимость - 20 тыс. рублей/м2) и индивидуальными сборно-монолитными - для «коммерческих» (сметная стоимость - 25,5 тыс. рублей/м2). Доход от продажи последних - около 7539,84 млн. рублей со снижением к сметной стоимости на 4,5%. Лимитная цена продажи - 115 тыс. рублей/м2 (~4372 $/м2), что также осуществимо. Плотность застройки возрастает в два раза.

Таким образом, ВЖК при наличии относительно небольшого свободного участка для его строительства в состоянии обеспечить начало проведения «волновой» реконструкции целого квартала массовой пятиэтажной застройки с минимальной окупаемостью расходов.

Здесь уместно привести показатели альтернативного варианта реконструкции того же квартала, при котором выполняются следующие мероприятия, обеспечивающие аналогичный рост плотности жилой застройки: снос старых домов (35700 м2 - 20% от имеющегося жилого фонда), санация существующих домов без их надстройки (53500 м2), реконструкция домов с надстройкой на 2 этажа без отселения жителей, а также с перезаселением и перепланировкой 40% квартир (126250 м2), новое строительство на месте сносимых домов для переселения жителей (42465 м2) и для продажи (100335 м2). В данном случае при аналогичных показателях стоимости нового строительства цена продажи квартир при реконструкции составит 19 тыс. рублей/м2, а их санации - 12 тыс. рублей/м2. Общая стоимость по кварталу с учетом стоимости строительства «на стороне» фонда для отселения 40% (2245 м2) квартир в первом реконструируемом доме будет равна 6509,888 тыс. рублей, а доход от продажи «коммерческого» жилья - 11036,85 млн. рублей, то есть превысит сметную стоимость на 69,5%. Плотность застройки увеличится в 1,9 раза.

Предполагаемый в качестве альтернативы вариант не потребует на первых этапах свободного участка, так как фонд переселения создается первоначально за счет дополнительной площади, получаемой при реконструкции с надстройкой существующих домов.

В рамках данной статьи не представляется возможным привести расчет увеличения затрат на эксплуатацию ВЖК по сравнению с существующим массовым жилым фондом. Их рост возможен благодаря:
- усложнению инженерного и лифтового хозяйства;
- ужесточению мер охраны и безопасности;
- необходимости механической очистки высотных фасадов;
- необходимости осуществлять мониторинг состояния несущих конструкций и грунтов основания.

Приведенный приблизительный расчет обнаруживает малоперспективность использования ВЖК непосредственно в качестве фонда переселения при реконструкции массовой пятиэтажной застройки. В то же время они могут эффективно использоваться для коммерческой жилой застройки - главным образом в качестве базы создающихся периферийных центров, разгружающих центр города. Не вызывает сомнений, что высотные многофункциональные комплексы в Москве должны сыграть положительную роль. При этом их функциональная задача применительно к реконструкции окружающей массовой застройки должна быть всесторонне обоснована. Нуждаются в дополнительной проработке и формы экономического участия жителей базовых домов в акционировании нового строительства - например, с учетом рыночной стоимости приватизированных ими квартир.

Поэтому в каждом конкретном случае экономический механизм решения рассмотренной здесь актуальной градостроительной и социальной задачи требует детальной проработки и проверки.

Литература
Постановление Правительства Москвы № 645-ПП от 29 августа 2006 г. «О ходе реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» и задачах на 2006-2007 гг.».
Калиниченко О. В. «Некоторые аспекты организационно-экономической политики Правительства Москвы в жилищной сфере» // Доклады II международной конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров» (12-14 октября 2006 г.). Сб. № 3.
Стенограмма выступления Мэра Москвы Ю. М. Лужкова на торжественном заседании, посвященном 15-летию инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы.

Иллюстрации предоставлены Объединенным пресс-центром Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города

А. И. Солунский, доктор экономических наук
О. В. Калиниченко, инженер-экономист
А. Р. Введенский, кандидат технических наук