ASM6_2

В начале августа 1998 года в Москве была принята первая концепция развития системы ипотечного кредитования, выпущены необходимые распорядительные документы, сформирована организационная схема и создано Московское ипотечное агентство (контроль на правах учредителя осуществляло Правительство Москвы, банковская лицензия получена в 2000 году).

В основе программы лежала классическая схема двухуровневой ипотеки. Кредиты выдавались на срок до 10 лет под 10% годовых на сумму, составляющую не более 70% стоимости квартиры. Кредит заемщику предоставлялся одним из четырех уполномоченных Правительством Москвы банков — Сбербанком, Банком Москвы, Мосстройэкономбанком и Инвестсбербанком, а затем вместе с залоговым обязательством на недвижимость переводился в Московское ипотечное агентство. При осуществлении пилотного проекта несколько десятков ипотечных кредитов выдали только Инвестсбербанк и Московский банк Сбербанка. Из-за финансового кризиса 1998 года на ее реализацию было отпущено лишь 120 млн. рублей, достаточных для приобретения только сотни квартир. Зарубежных инвесторов привлечь не удалось.

Параллельно в столице было организовано банковское кредитование по одноуровневым схемам — АКБ «Собинбанк» (около 150 кредитов), АКБ «Инвестиционная банковская компания» (около 30 кредитов), «Первая ипотечная компания», АКБ «Актив» и другие. При этом ряд банков выдавал кредиты под 13–15% на 5–7–10 лет. По инициативе Правительства Москвы развивались также и небанковские схемы кредитования. МУП «Московский городской центр арендного жилья» заключил около 200 договоров купли-продажи с рассрочкой платежа, Коммандитное товарищество «ДСК-1 и К°» — 45 договоров, ОАО «Строительно-сберегательная касса» Юго-Западного округа Москвы — более 500 договоров долевого участия в строительстве квартир с последующей ипотекой в обеспечение рассрочки платежа.

Главный итог выполнения первой ипотечной программы города — это подготовка, а затем апробация необходимой нормативно-методической базы реализации ипотечного кредитования. Опыт, накопленный по различным видам его организации, подтвердил целесообразность такого многообразия. Рассмотрим основные моменты этой программы.
Во-первых, она осуществлялась только с физическими лицами, имеющими московскую прописку. Во-вторых, получить кредит было довольно сложно, так как банки в условиях ограниченных средств предъявляли весьма жесткие требования (заемщик должен был пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивалась его возможность полностью вернуть заимствованные деньги: зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес). Сами по себе эти требования совершенно нормальны, «жесткость» же степени их соблюдения диктовалась лишь кризисной экономической ситуацией. Продавец квартиры мог получить деньги от кредитующего ипотеку банка в безналичной форме, рублях и валюте.

Программа рассчитывалась на недорогое жилье: 1 м2 покупаемой клиентом ипотеки квартиры стоил не более 1000 долларов, что отсекало интересы состоятельных граждан. Выдерживалось основное требование ипотеки: сразу при покупке покупатель получал право проживать и зарегистрироваться в новой квартире, но обменять, продать, подарить или сдавать ее он мог только по согласованию с залогодержателем. По условиям первой ипотечной программы это могли быть любые квартиры, расположенные на территории города Москвы: новые, продающиеся на вторичном рынке, отдельные дома или коттеджи. При вынесении решения о выдаче кредита банк не учитывал жилищные условия заемщика, наличие другой квартиры, степень нуждаемости в жилье, очередь на получение бесплатного жилья.

Факторы надежности заемщика при принятии решения о выдаче кредита следующие:
— высокие и устойчивые заработки заемщика и членов его семьи;
— большая стоимость активов (имущества) заемщика: земельные участки, приватизированные квартиры, автомашины, ценные бумаги и прочее. При этом учитываются активы родителей самого заемщика и его (ее) супруги (супруга);
— гарантии от устойчиво работающих организаций, хорошо знающих заемщика;
— документы, подтверждающие образовательный уровень заемщика (об окончании учебных заведений, курсов, повышении квалификации, втором образовании).
(Если есть несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органов опеки и попечительства.)

Погашение кредита предусмотрено равными частями, ежемесячно. Таким образом, сумма платежа будет уменьшаться, так как процент начисляется на фактическую сумму кредита. Ипотечный кредит оформляется на 10 лет, но если заемщик раньше погасил свою задолженность, проценты начисляются за фактическое время пользования кредитом.

Инвестсбербанк реализовывал следующую схему (ее можно считать типичной) организации выдачи ипотечного кредита:
1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет в банк вместе с другими документами.
2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и в течение 7 дней выносит его заявление на очередное заседание кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заемщика на очередное заседание, принимает решение о возможности выдачи кредита и его размере, также о размере первоначального взноса.
4. Заемщик открывает в банке необходимые счета и депонирует на специальном ипотечном счете первоначальный взнос, согласованный с банком.
5. Банк выдает заемщику на руки Ипотечный сертификат на сумму утвержденного банком кредита. Сертификат подтверждает готовность банка в любой момент в течение 5 месяцев от момента его выдачи оформить кредит и перечислить средства продавцу приобретаемой квартиры.
6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний подбирает подходящую квартиру.
7. Лицензированный оценщик оценивает стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит ее стоимость с размером утвержденного кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор на ипотечный кредит и перечисляет средства на специальный ипотечный счет.
9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки и регистрируют его в установленном законом порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).
10. Банк по распоряжению заемщика перечисляет продавцу жилья полную стоимость квартиры (начальный взнос плюс сумма кредита).
11. Заемщик вселяется в квартиру и прописывается в ней.
12. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.
13. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договору ипотечного кредитования.
14. Банк продолжает обслуживать заемщика в течение всего срока действия кредитного договора (в установленные соответствующим договором сроки взимает с заемщика по графику все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет МИА).

Инвестсбербанк выдавал ипотечные кредиты с сентября 1998 года. За полтора года в банк обратилось около 4 тысяч москвичей. Из них после предварительного собеседования оформлено около 500 заявлений, но положительное решение кредитного комитета получило около четверти заемщиков, а кредитных договоров заключено всего 34. Банк не рисковал принимать скорые решения, поскольку выдавал кредиты из собственных средств (затратив около млн. долларов). Кредитный комитет Инвестсбербанка принял решение о выделении на ипотечное кредитование еще 2 млн. долларов (приблизительно еще на 100 договоров). Но дальнейшее развитие ипотеки невозможно без финансовой поддержки извне, будь то средства бюджета города или внешние источники финансирования, в том числе и зарубежные. Не были решены и вопросы субсидирования процентов по кредиту и резервирования средств банка на ипотечные кредиты.

Опыт реализации первой программы ипотеки показал, что наиболее часто встречается ситуация, когда заемщик хочет внести первоначальный взнос в виде своей старой квартиры. Возможны три варианта:
1. Старую квартиру можно продать и внести из этой суммы первоначальный взнос. По оценке лицензированных оценщиков оформляется фьючерсная сделка купли-продажи, то есть с отсрочкой выселения: заемщик живет в ней до дня переезда в новую квартиру. Затем квартира с помощью риэлторской фирмы продается, из вырученных денег банку передается 30% (или обусловленный процент) стоимости новой квартиры. Если вырученная сумма больше необходимого первого взноса, то заемщик имеет право распорядиться ею как угодно — либо внести в счет оплаты кредита, либо направить на другие цели.
2. Можно получить краткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитаться по краткосрочному кредиту и использовать остаток средств на последующее погашение долгосрочного кредита.
3. Можно организовать альтернативную (встречную) сделку. При этом одновременно заключаются два договора купли-продажи: один — на продажу старого жилья, другой — на покупку нового с заключением кредитного договора с банком. Однако этот способ трудно осуществить технически: нелегко найти риэлторскую фирму, которая возьмется за такую сделку.

Приведем пример ежемесячных платежей по кредиту Инвестсбербанку и требуемого дохода заемщика. Погашение кредита происходит равными частями ежемесячно. Также ежемесячно начисляется процент на фактическую сумму остатка долга по кредиту. Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты процентов:
сумма кредита — 10 000 долларов США;
процент за пользование кредитом — 10% годовых;
срок пользования — 120 месяцев (10 лет).

Расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах):

1-й месяц пользования кредитом
сумма погашения кредита = 10000:120=83,3;
процент за кредит = 10000х10%:12=83,3;
суммарный платеж = 83,3+83,3=166,6
2-й месяц пользования кредитом
сумма погашения кредита = 10000:120=83,3;
процент за кредит = (10000–83,3)х10%:12=82,6;
суммарный платеж = 83,3+82,6=165,9

Таким образом, общая сумма платежа ежемесячно снижается. В результате последний месячный платеж по кредиту (в конце 10-го года) составит всего 83,3+83,3x10%:12= 83,99. Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие, а затем размер платежа уменьшается.

Если семья становится неплатежеспособной и страховые накопления недостаточны, жилье придется освобождать. Предусматривается два способа выселения — добровольный и по решению суда (если шансов добиться отсрочки платежей нет, до суда дело лучше не доводить, потому что придется оплачивать судебные издержки). В Москве уже решаются вопросы создания специального резервного фонда, в котором семья, попавшая в форс-мажорные обстоятельства, может купить или арендовать более дешевое жилье по своим средствам. Выплаченные суммы остаются за семьей за вычетом определенной суммы в качестве возмещения услуг банка. Квартира, из которой выселяют семью, выставляется на открытые торги. Семья из полученной суммы (30% стоимости новой квартиры, внесенные в самом начале, плюс то, что она выплатила позже) покрывает все свои обязательства перед банком, а банк проверяет платежеспособность нового покупателя, регистрируя новую сделку в установленном порядке. Если же вырученных денег не хватает на покупку более дешевого жилья, семья может жить в отселенческом фонде по договору найма, но без права его приватизации.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредитования у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он также должен заранее планировать:
— оценка покупаемой квартиры у независимого оценщика (~ 50 долларов);
— нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% суммы договора);
— регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Москомрегистрации (до 3000 рублей);
— страхование квартиры (0,75% непогашенной части кредита);
— подбор квартиры риэлторской фирмой (2–5% ее стоимости в зависимости от набора выполняемых услуг; несколько более, если фирма организует выкуп старой квартиры заемщика).

Очень часто банки, постоянно работающие на рынке ипотечного кредитования, заключают договоры о сотрудничестве с риэлторскими фирмами. В таких случаях заемщику помогут подобрать квартиру бесплатно. Расходов по подбору квартиры можно избежать, договариваясь непосредственно с крупными продавцами жилья — строителями, участвующими в ипотечном кредитовании (ДСК-1, ССК).

Работа на вторичном рынке ценных бумаг ипотечного кредитования должна была организовываться следующим образом. Банк (выдавший кредит) по договору с Московским ипотечным агентством продает этот обеспеченный залогом жилого помещения кредит. В обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные кредитным договором суммы на счет МИА банк получает назад выплаченную им заемщику сумму плюс заранее установленную маржу, часть которой может выплачиваться банку в виде ценных бумаг МИА. Банк может не продавать ипотечный кредит МИА и продолжать его обслуживание, получая ежемесячные взносы от заемщика. МИА занимает место кредитора в кредитном договоре и вносится в «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество» в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки. Высвободившиеся деньги банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику.

Банк, продавший МИА кредит, продолжает его обслуживание (за небольшую сервисную плату), то есть в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и перечисляет их на счет МИА. В случае несостоятельности заемщика, который после определенного срока и соблюдения установленной процедуры отселяется в муниципальный фонд дешевого жилья, банк продолжает перечислять на счет МИА все предусмотренные соответствующим кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита.
Окончательные расчеты между банком и МИА происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту и от заранее предусмотренной в договоре ответственности каждой из сторон за риск наступления несостоятельности заемщика. При этом банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности заемщика (так называемые экономические риски), а город (в лице МИА) несет риски, связанные с общеэкономической конъюнктурой (системные риски).

В идеале МИА будет формировать пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него большого количества кредитов различным заемщикам, выданных различными кредиторами. МИА будет выпускать ценные бумаги (облигации) для размещения на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Ценные бумаги МИА и программы их эмиссий обеспечиваются поручительством Правительства Москвы и активами и собственными средствами, формирующимися за счет средств учредителей и прибыли от деятельности МИА. Вырученные от продажи ценных бумаг средства МИА будет направлять на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
Ипотечный кредит в принципе может быть продан не только агентству, но и другому участнику рынка вторичного ипотечного кредитования. Московское ипотечное агентство организовано в форме акционерного общества, контрольный пакет акций в размере 51% на время развития ипотечной программы остается у Правительства Москвы.

Дополнительными источниками финансирования МИА могут быть долгосрочные кредиты, предоставленные международными инвесторами под общие гарантии города (но, очевидно, не в ближайшие годы, а только после пика отдачи внешних заимствований). Еще в 1997–1998 годы американские специалисты одним из обязательных условий предоставления России (или Москве) крупных валютных кредитов для организации ипотеки считали введение жестких требований к режиму контроля работы российского рынка ипотечного кредитования на этапе его становления, что направлено было, прежде всего, к детализации процедуры реализации ответственности за невозврат ипотечных кредитов или задержку их погашения, а также к устранению препятствий в переселении должников. Эти требования должны минимизировать риски ипотеки как способа обеспечения возврата кредитов. Особенное значение соблюдение этих условий имеет при внешних заимствованиях, тем более что обозначенные требования не выходят за рамки обычной зарубежной практики ипотечного кредитования. Но следует отметить, что правовое обеспечение этих требований явно отстает от экономического (до сих пор не созданы нормативно-правовые акты об ипотеке — § 3.4).
Наиболее заинтересованы в развитии ипотечного кредитования в Москве строительные предприятия, создающие большие объемы жилья (прежде всего, домостроительный комбинат № 1, ЗАО «Мосстроймеханизация-5», СУ-155). Для них ипотека — это стабильный прирост заказов. В феврале — мае 1999 года Правительством Москвы были приняты специальные постановления о внедрении системы ипотечного кредитования на базе двух самых крупных московских домостроительных комбинатов. СК-1, «Мосстроймеханизация-5», Инвестсбербанк и Первая ипотечная компания (через Объединенный промышленно-торговый банк, одним из акционеров которого она является) работали с ипотечным кредитованием без выхода на МИА. Эти компании применяли различные схемы ипотечного кредитования, но есть в них и ряд общих моментов.

Первое — преимущественная ориентация на первичный рынок квартир в домах-новостройках. Здесь исключены осложнения, возникающие при недостаточно тщательной проверке юридической «чистоты» квартир на рынке вторичного жилья (судебные иски со стороны бывших владельцев квартир). Опыт работы с ипотечными кредитами под покупку квартир на вторичном рынке имеет лишь банк «Актив», дававший кредиты не только москвичам, но и всем гражданам России. «ДСК-1 и К°», «Мосстроймеханизация-5» и Первая ипотечная компания давали кредиты только под те квартиры, которые строят сами, из предложенного покупателю списка. В основном это жилье, которое не находит покупателя, оплачивающего покупку полностью и сразу, хотя «ДСК-1 и К°» предлагал квартиры под ипотеку и по адресам, пользовавшимся активным спросом.

У разных кредиторов стандартный список документов для оформления ипотечного приобретения жилья практически не отличается. При оформлении выписки из домовой книги и копии финансово-лицевого счета в ДЭЗе интересуются задолженностью по квартплате, хотя этого делать и не должны. В заявлении с просьбой о предоставлении кредита заемщик перечисляет всех лиц, которых он намерен прописать в новую квартиру, приобретаемую на ипотечный кредит. Чем больше в этом списке несовершеннолетних детей и недееспособных граждан, тем меньше шансов на получение кредита (в случае невозврата ссуды кредитору будет сложно выселить из квартиры несовершеннолетних и недееспособных). Справки об официальной зарплате включали в список обязательных документов Первая ипотечная компания и «ДСК-1 и К°», банк «Актив» их не требовал.

Организации-кредиторы обычно предлагают, чтобы заявитель составил подробный список имеющегося у него недвижимого и движимого имущества стоимостью свыше 1 тысячи долларов. Документы по этому списку рекомендуется официально заверить. Это в интересах самого заемщика: чем больше у него собственности, тем выше шансы на получение кредита. Но во время предоставления кредита между кредитором и заемщиком заключается договор, согласно которому любой предмет из этого списка заемщик сможет продать, обменять или отдать в залог только по согласованию с кредитором.

Самые «короткие» кредиты в Москве у банка «Актив» — 3 года. В «ДСК-1 и К°» и в Первой ипотечной компании возможные сроки возврата ссуды значительно больше — до 10 лет. Схемы погашения кредитов достаточно разнообразны. Например, заемщики банка «Актив» ежемесячно выплачивают и сам кредит, и проценты по нему равными долями на протяжении всего срока договора. Годовые проценты по кредиту в разных организациях колеблются от 8 до 15, чаще всего это 10%. Ссуда выдается в рублях, но при этом фиксируется ее валютный эквивалент. Выплаты по кредиту, в том числе проценты, исчисляются в валюте и производятся в рублях по курсу ЦБ на день расчетов.

Ипотечный кредит не может быть использован ни на какие другие цели, кроме покупки квартиры. Этот факт легко проконтролировать, поскольку деньги на руки заемщику не выдаются, а помещаются на счет в банке, выдавшем кредит. Одновременно с предоставлением кредита квартира оформляется в залог под возврат полученных средств. В случае возникновения временных трудностей кредиторы, скорее всего, не будут торопиться принимать жесткие меры. Как показывает практика, в первый раз погашения задолженности ждут 90 дней, хотя в большинстве случаев для таких ситуаций оговариваются штрафные санкции. Но если задержки становятся систематическими, банк будет иметь право выселить заемщика из квартиры. Взамен ему либо предоставят другую квартиру на сумму уже сделанных платежей, либо квартира будет продана, а вырученные средства возвращены заемщику. Выплаченные по кредиту проценты в любом случае пойдут в доход кредитору. Имея свободные деньги, заемщик может расплатиться с банком досрочно, до окончания срока кредита. Однако большинство кредиторов при досрочной выплате кредита хотели бы сохранить и полную выплату всех процентов, на получение которых они первоначально рассчитывали согласно договору.

Возможны и более мягкие варианты для тех, кто не рассчитал свои финансовые возможности по долгосрочному погашению ипотечного кредита: они смогут обменять полученную квартиру на менее дорогую, стоимость которой будет либо равна сумме уже уплаченных взносов, либо будет соответствовать реальным доходам заемщика с какой-нибудь рассрочкой платежей по новому договору. Специальный резервный фонд дешевого муниципального жилья может создаваться двумя путями: путем ремонта отселенных пятиэтажек или путем строительства домов с малогабаритными квартирами на окраинах. В обоих случаях проживающие здесь не будут иметь права приватизировать или передать по наследству родственникам используемое жилье.

Реальным механизмом стимуляции рынка жилищного кредитования является обращение ипотечных закладных. Эта разновидность ценных бумаг, обращаясь на финансовом рынке, позволяет кредиторам диверсифицировать риски на протяжении срока действия ипотечных кредитов. Обращение закладных также пока не урегулировано. Федеральный закон «О залоге недвижимости» лишь в общих чертах описывает порядок сделок с ними. Не являясь ценными бумагами эмиссионного типа, закладные не попадают под компетенцию деятельности Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг.

Существуют Методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», утвержденные распоряжением ЖЦБ России от 26.02.99 г. № 195-р. В пункте 7 данного документа, описывающего процедуру учета и обращения закладных, содержится тезис о том, что реестровый учет владельцев закладных не ведется. Но в соответствии со ст. 16 Закона № 102-ФЗ государственный орган регистрации ипотеки обязан по требованию владельца закладной зарегистрировать его в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество» в качестве залогодержателя с указанием имени и места жительства (наименования и местонахождения юридического лица).

Для того чтобы закладная имела юридическую силу, она должна содержать следующие реквизиты:
— слово «закладная» включено в название документа;
— имя залогодателя и указание места его жительства (либо наименование и указание местонахождения залогодателя — юридического лица);
— имя и указание местожительства первоначального залогодержателя (наименование и указание местонахождения залогодержателя — юридического лица);
— название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. В закладной должно быть указано также имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание местожительства должника (либо наименование и указание местонахождения должника — юридического лица);
— указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
— указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
— название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, указание местонахождения такого имущества;
— денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
— наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права. В закладной должно быть также указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент регистрации ипотеки;
— подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
— сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, предусмотренные Законом № 102-ФЗ СЕ о государственной регистрации ипотеки;
— указание даты выдачи закладной начальному залогодержателю.

Эти условия необходимо учитывать при любом варианте оформления ипотечного кредита. При соблюдении всех реквизитов закладная готова к обращению на рынке ценных бумаг. С использованием механизма закладных возникают существенные преимущества. К примеру, доход участников рынка ипотечного кредитования формируется как доход по ценной бумаге, а не по кредиту, что значительно упрощает финансовый учет.

Как мы уже отметили выше, именно из-за низкой прибыльности и отсутствия льгот российские коммерческие банки не спешат вкладывать имеющиеся у них свободные финансовые средства в жилищное ипотечное кредитование. А государство и муниципалитеты городов пока не имеют для этого свободных средств. В такой ситуации оказался и Домостроительный комбинат № 1 — крупнейший концерн с несколькими заводами строительной индустрии, обеспечивающий ежегодные объемы строительства жилья до 1 млн. м2 в год (около 5% годовых объемов возводимого жилья в стране и 40% жилья в Москве). Постановлением Правительства Москвы № 100 от 9 февраля 1999 года ему поручалось провести эксперимент по ипотечному кредитованию в системе крупных строительных структур строительного комплекса города за счет средств временного возвратного налогового освобождения. Разработка способов решения финансовых проблем этим комбинатом практически равнозначна решению проблем инвестиционного обеспечения строительства жилья в городе. Эксперимент ДСК-1 — это комплексная подготовка процессов организации инвестирования, реализации жилья и ипотеки, совершенствования методов управления строительным производством.

Комбинат в условиях рыночной экономики был вынужден развивать собственные коммерческие структуры, обеспечивающие эффективность реализации его строительной продукции на московском рынке жилья. Система этих структур образована отделами реализации жилой площади, оформления, инвестирования жилищного строительства и Коммандитным товариществом (товариществом на вере) «ДСК-1 и К°». Последнее является наиболее перспективным в коммерческом отношении, поскольку его правовое положение позволяет охватить наиболее широкий спектр форм коммерческого использования построенного жилья. Работа Коммандитного товарищества, созданного на базе ДСК-1, отличается, по сравнению с обычными риэлторскими фирмами, повышенной надежностью исполнения финансовых обязательств, широким выбором районов размещения жилья, типов домов и отделки квартир, отсутствием посредников по продаже жилья, надежностью расчетов с клиентами и полным отсутствием какой-либо заинтересованности в затягивании сроков строительства жилья.

Особого внимания заслуживает последнее из перечисленных преимуществ ОАО «ДСК-1». На комбинате работает около 8 тысяч строителей, и только точное соблюдение графиков строительства обеспечивает своевременную выдачу им зарплаты, не говоря об острой необходимости иметь финансовые средства на обновление строительной техники и неотложные производственные потребности. За последние пять лет комбинат не допустил ни одного срыва плановых сроков сдачи в эксплуатацию построенных им жилых домов. Об этом приходится говорить особо, поскольку даже в окончательном тексте «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» имеется ошибочное утверждение о заинтересованности строительных организаций, собравших средства инвесторов и клиентов, в затягивании сроков строительства. Такую заинтересованность имеют, главным образом, организации коммерческого посреднического типа, организующие финансирование нанятых ими строительных предприятий.