ASM1_5

Что нам стоит гараж построить?
К.Ю. Королевский, Первый заместитель начальника Управления экспериментальной застройки микрорайонов

Четыре года назад Правительство Москвы поставило перед столичными строителями задачу комплексной гаражной застройки всех микрорайонов города: и сложившихся, и развивающихся. Была разработана соответствующая Программа. На сегодняшний день создано более 200тысяч машино-мест, каждый год в строй вводится порядка 60 тысяч новых. Строительство приобрело системный характер, отработан четкий механизм взаимодействия различных проектных, производственных и городских звеньев. В этой связи необходимо отметить плодотворное сотрудничество Управления экспериментальной застройки микрорайонов с городскими Префектурами, позволяющее наладить четкое планирование работ. Гаражный рынок всегда интересовал и зарубежных и отечественных предпринимателей.

Многоэтажный гараж-стоянка на улице Королева. инвестор ГСК "Вель"

Многоэтажный гараж-стоянка на улице Космонавта Волкова. инвестор "Управляющая компания САО"

Определенный спад наблюдался после кризиса 1998 года, но сейчас ситуация выравнивается. Уже найдены инвесторы для строительства гаражей на улице Шверника, на Тургеневской площади, в других местах. Постоянно поступают новые интересные предложения.

В 2000 году предусмотрено возведение гаражей на 66 тысяч машино-мест. Разрабатываются перспективы 2001 года. Управление Генплана Комплекса перспективного развития города, Префектуры столичных округов совместно с ГлавАПУ работают над подбором площадей для застройки.

Многоэтажный гараж-стоянка на Немовском проезде. ГСК "Немовский"

Необходимо использовать не только свободные земли, но и занятые существующими одноэтажными гаражами - их можно реконструировать и надстраивать, тем более там зачастую есть готовые подъездные пути и инженерные сети. Кроме того, необходимо активно осваивать существующие промышленные зоны, зоны отчуждения железных дорог, размещать гаражи под ЛЭП и в других местах, где невозможно высотное строительство.

В этой связи Правительство Москвы поручило всем городским Префектурам и Москомзему проанализировать ситуацию с земельными участками, выделенными для реализации инвестиционных проектов гаражного строительства. Там, где обязательства заказчиками не выполняются, действие контрактов следует прекратить и по результатам конкурса участки передать другим инвесторам.Комплексное решение задачи требует анализа и проектов реконструкции “пятиэтажных” микрорайонов с целью своевременно запланировать места для гаражей, что значительно облегчит их строительство и дальнейшую эксплуатацию.Сегодня реальная потребность города, с учетом сложившейся покупательной способности владельцев автомобилей и ряда других вопросов, составляет порядка 60-70 тысяч машино-мест в год.

Многоэтажный механизированный гараж-стоянка на Краснопресненской набережной (Сити)
Инвестор ЦАО "ТокоБанк"

В самом начале осуществления Программы архитектурная общественность и горожане воспринимали многоэтажные подземные гаражи как в свое время нашествие массовой пятиэтажной застройки - типовой, однообразной и скучной. Со временем жители убедились, что практически каждый гараж выполняется по индивидуальному проекту, а типовые, менее архитектурно выразительные, расположены в коммунальных зонах.

Сегодня этот вопрос решен.Вторая проблема: отсутствие качественной технической документации. Несколько лет назад у строителей имелась только серия ИМ-01-64 советских времен, где на одно машино-место отводилось от 45 до 56 кв.м. Тогда ведь не считали углы поворотов, рампы и, самое главное, конечную стоимость работ. За два-три года были разработаны новые технические и проектные решения, предусматривающие размеры одного машино-места в 22,5 кв. м. Это европейская норма, выработанная десятилетиями практики.Следующий непростой вопрос - дороговизна строительства - находится в стадии решения. Если себестоимость многоэтажного гаража-стоянки составляет 4-5 тысяч долларов за машино-место и уже подготовлена документация, согласно которой она уменьшается соответственно до 2-2,3 тысяч долларов,

asm1_22.jpg (3645 bytes)

Проект многоэтажного гаража над существующими очистными сооружениями

asm1_24.jpg (4222 bytes)

Подземный гараж-стоянка на улице Фотиевской. ООО "Дирекция по эксплуатации гаражно стояночного хозяйства"

то продажная цена все-таки зависит от инвестора и от ситуации на рынке.Эти цифры не относятся к подземному гаражному строительству в центре города, где себестоимость все еще очень велика. Дважды объявленные конкурсы проектов подземных гаражей не дали положительного результата: даже теоретически стоимость машино-мест не опускалась ниже 12-16 тысяч долларов. Такие цифры называются европейскими строительными компаниями, предлагающими свои услуги на этом рынке. Для подавляющего большинства москвичей подобные цены нереальны. Конечно, продаются гаражи и дороже, но в элитных домах, где покупательная способность жителей значительно выше средней. Развитие гаражной застройки в центре города требует принципиально новых технических подходов, и они появляются.

Например, сейчас налаживается производство готовых заводских объемных элементов, из которых возводить гаражи будет и быстрее и дешевле. Параллельно идет поиск наиболее оптимальных архитектурно-проектных решений.В настоящее время все новое жилищное строительство в центральной части города предусматривает размещение в домах встроенных гаражных комплексов. При этом количество машино-мест, как правило, должно быть равным или превышать количество квартир. Другой путь - строительство новых автоматизированных многоэтажных гаражей. Так, недавно НПО “Молния” сдало в эксплуатацию 7-этажный отдельный комплекс механизированной парковки.

Многоэтажный гараж-стоянка на улицеЗои и Александра Космодемьянских. Инвестор "Управляющая компания САО".

Проект подземной автостоянки на площади Тверской заставы.

Подобные сооружения в Москве уже есть, одно из них - на Скаковой улице, другое - на территории Сити. Однако там постепенно проявляются определенные технические несовершенства: повышенный уровень шума, значительное время подачи автомобилей, недостаточная надежность работы подъемных механизмов. Новый комплекс выгодно отличается от своих предшественников: представители ГлавАПУ, специалисты Управления экспериментальной застройки микрорайонов отметили здесь высокое качество работ и хорошие сервисные показатели.

Это - завтрашний день гаражного строительства, ведь подобные сооружения можно пристраивать прямо к жилым зданиям в качестве дополнительного подъезда, если их торцевая часть не имеет окон. С архитектурной точки зрения такое решение не будет выглядеть вторжением инородных элементов в сложившуюся застройку микрорайонов.Для снижения интенсивности городских транспортных потоков планируется устройство заградительных муниципальных стоянок неподалеку от входов в метро. Идея не раз высказывалась Москомархитектурой

asm1_28.jpg (7013 bytes)

Проект многоэтажного гаража-стоянки на улице Шверника. Генеральный план

: обеспечение частным автовладельцам возможности безопасной парковки на подъездах к центру города. Срок получения автомобиля не должен превышать 45 секунд - это европейский стандарт, обеспечивающий эффективную работу подобных стоянок.

Однако здесь опять же много острых проблем, в частности - инвестиционных, потому что городским бюджетом эти расходы пока не могут быть предусмотрены.Помимо финансовых и технических вопросов, есть и социально-психологические препятствия: существование бесчисленных “ракушек” и сопротивление жителей строительству стационарных гаражей. Последними постановлениями Правительства Москвы определена дифференцированная плата за аренду земли под “ракушками”, которые, таким образом, становятся не плодом самостоятельного “творчества” населения, но платной городской услугой.

asm1_27.jpg (5285 bytes)

Проект многоэтажного гаража-стоянки на улице Шверника. Разрез фасада.

asm1_26.jpg (9530 bytes)

План типового этажа.

Это должно упорядочить ситуацию, но требует большой разъяснительной работы с владельцами автотранспорта.С экологической точки зрения в наших заполненных автомашинами дворах - где при запуске двигателей отравляется воздух, где некоторые недобросовестные автомобилисты моют свой транспорт - строительство подземных или многоэтажных надземных гаражей единственно реальный выход.

Мэром города задача разбита на два этапа: сначала обеспечить москвичей многоэтажными гаражами в зоне шаговой доступности и лишь затем предложить переселение “ракушечникам”. Сегодня инвесторы и строители вплотную подошли к реализации этой задачи.

Проект неотапливаемого гаража-стоянки из металлических конструкций.

Параллельно соответствующие городские службы работают над снижением вредности автомобильных выхлопов путем создания менее токсичного бензина. Ведь оздоровление экологической среды города было, есть и будет одной из приоритетных задач Правительства Москвы.Что касается противодействия жителей строительству новых гаражей, то оно, к сожалению, зачастую связано с желанием некоторых граждан определенным образом самореализоваться в активной борьбе “за правое дело”. Например, в отстойной части конечных пунктов станции метро Качаловская в Северном Бутово есть котлован, в котором запланировано строительство подземных гаражей. Финансовая ситуация такова, что без надземного строительства торговых, то есть быстро окупающихся, площадей гаражи окажутся нерентабельны: стоимость одного машино-места достигнет порядка 15 тысяч долларов. На сегодняшний день найден конкретный инвестор, готовый вложить и уже вложивший значительную сумму инвестиций. Однако против строительства возник серьезный протест со стороны жителей старшего поколения...И, безусловно, важнейшими остаются вопросы реализации готовой продукции в условиях резкого снижения покупательной способности москвичей. По данным за 1998 - начало 1999 года, не было продано порядка 18 тысяч машино-мест. И хотя эта цифра с тех пор уменьшилась, проблема продолжает стоять довольно остро и требовать своего решения.Например, проектному институту “Курортпроект” поручено совместно с инвестором проработать возможность перепланировки построенного паркинга (Пятницкое шоссе, владение 4) с целью улучшения его инвестиционной привлекательности и повышения потребительских качеств. Определенным образом на эту ситуацию отреагировали инвесторы. Совместное предприятие Сбербанка и Управления экспериментальной застройки микрорайонов - “Сберстройинвест” - объявило рассрочку платежей в три года и снижение продажных цен. По этому пути сегодня идут и другие инвесторы. Однако рассрочка платежей предполагает необходимость разработки новых финансовых схем. Согласно постановлению Правительства Москвы на территории Юго-Западной префектуры организовано экспериментальное открытое акционерное общество “Гаражно-строительная сберегательная касса”. Принцип заключается в следующем: будущие владельцы гаражей открывают там счета, куда поэтапно переводят деньги в соответствии с графиком финансирования работ. К моменту накопления определенной суммы (ориентировочно 50 процентов стоимости) гараж оформляется будущему владельцу в собственность, которая является залогом для ипотечного кредита. Определенный опыт в этом направлении уже есть. Например, по той же схеме на территории Западного округа работает строительно-сберегательная касса, финансирующая возведение жилья. Здесь уже заключено более 300 контрактов с будущими владельцами квартир.При благоприятных итогах работы за год данный опыт будет применен и в других Префектурах, что позволит москвичам приобретать гаражи по значительно более низким ценам. Ведь в любом случае удобство москвичей - конечная цель городской Программы гаражного строительства. В настоящее время Управление экспериментальной застройки микрорайонов, совместно с ВО “Росинекс” ведет активную подготовку к работе международной специализированной выставки “Гаражи и паркинги”, которая пройдет с 22 по 25 марта 2000 года в “Экспоцентре”.

Многоэтажный гараж-стоянка на Екатериненской улице. Инвестор "Лукойл".