Еще один резерв жилищного строительства

Г. Г. Еолян, архитектор

№ 4 за 2005  год

Электронная версия научно-популярного журнала "Архитектура и строительство Москвы".

В. А. Соловьев, архитектор
На старой Покровке

Артур Скижали - Вейс, архитектор-фантаст
Жанр "Архитектурной фантастики"

М. Е. Маевская, архитектор
Дома Особого Назначения - новое лицо Москвы?

С. Б. Мержанов
Москва в истории архитектуры Приенисейской Сибири

Н. Г. Григорьев
"Громов, Пальцев и Ко"

Беседа кандидата архитектуры К. М. Савкина с доктором архитектуры, генеральным директором МНИИП "Моспроект-4" А. В. Боковым:
Пространство квадрата

А. А. Стариков, ректор УГАХА, член-корреспондент РААСН
Уральская школа архитектуры и искусства

Г. Г. Еолян, архитектор
Еще один резерв жилищного строительства

В качестве небольшого предисловия вспомним работу Г. Дубелира "Планировка городов", опубликованную в США еще в 1910 году, согласно которой жилья в городе должно быть на 5 процентов больше, "чем в нем есть потребность". Речь идет об избытке высококачественного жилья, когда постоянная смена владельцев верхних уровней предполагает постепенный его "спуск" - как не отвечающего условиям спроса на уровни нижележащие. От богатых - к достаточным, далее к среднедостаточным, затем к малодостаточным и, наконец, к малоимущим. Иными словами, при эксплуатации жилища всегда есть желание жильцов тем или иным способом получить, если так можно выразиться, моральную и материальную компенсацию за значительные суммы, затрачиваемые на право пользования купленной или арендуемой квартирой. Подобный процесс улучшения, именуемый фильтрацией, в Америке и Европе до сих пор считался одним из главных в постоянно движущемся конвейере совершенствования жилья.

Рыночные отношения в сфере жилищного бизнеса, которые вот уже десятилетие формируются в России на наших глазах, хотя и не привели пока к такой четкой градации жилища по уровню его комфорта, однако уже позволяют предпринимать все новые и новые усилия для получения в этой сфере разнообразной постоянной и устойчивой ренты. Среди этих возможностей нельзя не вспомнить и о проектировании, строительстве и эксплуатации внеквартирных помещений жилых домов, внедрение которых, исключая лестничные клетки, искусственно тормозилось в течение почти всего прошедшего столетия из-за особенностей экономического развития страны.

Между тем, в условиях московского строительного бума как в начале ХХ века, так и сегодня, легко увидеть процесс освоения внеквартирных помещений, осуществляемый прежде всего, как способ повышения удобства проживания в доходных домах и, следовательно, увеличения их коммерческой привлекательности, а, значит, и стоимости. Одно из множества объявлений в газете "Московский листок" за 1914 год (№ 19), в частности, гласит: "... Московское общество квартировладельцев по Б. и М. Царицынским улицам приступает к постройке дома на 138 квартир в 4, 5, 6, и 7 удобных комнат. Высота помещений 5 аршин, 2 вершка..." И далее: "... В общем пользовании около 1200 квадратных саженей сада и двора, зал для собраний, контора, прачечная, склады для хранения вещей под ответственностью солидной биржевой артели...". Уже в то время предприниматели старались обеспечить широкую палитру возможностей при продаже или аренде построенных квартир - меблированные, с пансионом, включая услуги по питанию и уборке и даже с выполнением основных функций по управлению жилищем.

Поэтому возрождение всемерного развития широкого использования внеквартирных помещений, входящих в состав современного жилого дома должно заинтересовать архитектуру и бизнес.

Изучение мнений по спросу на те или иные услуги или действия, которые можно перенести из квартиры во внеквартирные помещения, может дать объективные основания для определения уровня сервиса, ожидаемого квартиросъемщиками в обозримой перспективе. Эти данные, после обобщения могут помочь определить необходимый уровень обслуживания, получаемый человеком непосредственно в доме, что даст возможность объективно прогнозировать постоянное совершенствование жилища, и продлевать срок его морального старения. Последнее положение представляется нам весьма важным, так как современные конструкционные материалы жилых домов обеспечивают их бесперебойное функционирование в течение 60-80 лет - срок большой для постоянного учета ускоряющихся темпов научно-технической революции влияющих, в частности, на социальные и бытовые аспекты развития жилища.

Второй особенностью современного жилищного строительства является наследие недалекого прошлого, когда острый дефицит или даже вакуум помещений в составе застройки, которые мог ли бы быть использованы под офисы или небольшие предприятия торговли, службы быта или общественного питания. В силу этой причины на московском рынке жилья сложилось положение, когда стоимость квадратного метра общей площади внеквартирных помещений довольно высокая, что уже само по себе, предопределяет повышенный интерес к проблеме со стороны инвесторов и строительных менеджеров.

Получающие все более широкое распространение кондоминиумы и жилтоварищества теперь могут иметь в своем распоряжении дефицитные ранее площади. Разумное их использование малым и средним бизнесом может привести к получению достаточно ощутимой и устойчивой прибыли, используемой этими общественными организациями на нужды как дальнейшего развития и совершенствования внеквартирных помещений или на их оборудование, так и на частичное погашение квартплаты или иных регулярных взносов за использование квартир. Недаром в последнее время архитектурно-планировочные задания все чаще обязывают архитекторов Москвы использовать первый этаж вновь строящегося дома под некое, пока что резервное, помещение для будущих общественных учреждений. Эти площади, в зависимости от конъюнктуры рынка, будут эксплуатироваться коллективом жильцов либо для повышения комфорта проживания в доме, или для иных коммерческих мероприятий, приносящих реальный доход. Фигурально выражаясь, все большая популярность квартир со свободной планировкой, постепенно переносится и на внеквартирные помещения, делая последние наиболее восприимчивыми к постоянно изменяющимся требованиям времени.

Мы видим, таким образом, что постоянное совершенствование жилья является одним из основных признаков архитектуры наших дней.

Сегодня становится понятным повышающийся интерес к постоянно расширяющейся номенклатуре внеквартирных помещений жилых домов московского строительства и первым попыткам осмысления нормативной базы для их проектирования. Поэтому, внеквартирные помещения, их назначение и состав, а также взаимодействие друг с другом и с жилой частью дома могут быть подразделены на две группы:

* помещения, являющиеся составляющими жилой части здания, - вестибюльно-входной группы, а также рекреационных помещений хозяйственного назначения. Сюда же можно отнести помещения, связанные с путями эвакуации;

* нежилые помещения в структуре жилого здания, работающие по закрытой, частично открытой и открытой системе обслуживания.

Здесь следует оговориться, что эти три системы обслуживания представляются важными, ибо позволяют использовать различные варианты взаимодействия с жилой частью, что сулит не только повышение удобств для проживающих, но и включение в производственную или общественную жизнь жителей соседних домов.

В вестибюльно-входную группу помещений для условий Москвы, как правило, включаются входные тамбуры с зоной размещения домофона, вестибюль с зонами размещения абонентских шкафов, подъемника и пандуса для перемещения инвалидов-колясочников, лестничного марша для подъема на уровень квартир, а также помещения дежурного по подъезду.

Важно не забыть и широко используемые реконструируемые жилые дома, где устройство тамбуров нормативных размеров и вестибюля необходимой площади не всегда представляется возможным. Зона размещения абонентских шкафов, располагаемая на уровне промежуточной лестничной площадки, как правило, уменьшает величину прохода по ней и по лестничным маршам до величин ниже нормативных. При распространении московских норм на реконструкцию жилых зданий различных периодов строительства с учетом их специфики могут быть разработаны компенсирующие санитарно-гигиенические, противопожарные и другие требования, обеспечивающие нижний уровень комфорта при минимально необходимых реконструктивных мероприятиях вестибюльно-входной зоны с сокращенным составом зон и их площадями.

Для восполнения некоторых пробелов в нормативной базе внеквартирных помещений и, особенно, их взаимовлияния на основе разработок ГУП МНИИТЭП, а также действующих СНиП и МГСН, нами была составлена классификация их типов. Анализ расположения внеквартирных помещений в структуре жилых зданий и связанных с ними помещений позволил впервые классифицировать их в зависимости от функционального назначения и формы работы по закрытой, частично-открытой или открытой системе обслуживания (см. таблицу). На основании разработанной классификации внеквартирных помещений с учетом комплекса нормативных требований можно предложить приемы для совершенствования их планировочных решений с целью повышения уровня и качества комфорта, а также их инвестиционной привлекательности, что особенно важно для квартир в жилище I категории комфорта.

 

Для помещений вестибюльно-входной группы можно рекомендовать дифференцированный подход к составу, размерам и площадям помещений и зон - от минимально нормируемых требований в жилище II категории комфорта к многофункциональному вариантному использованию составляющих зон в жилище I категории комфорта (смежно-изолированного расположения рекреационных помещений) с учетом уровня их технической оснащенности. Для обеспечения выбора типов, площадей и мест размещения внеквартирных хозяйственных помещений (кладовых, колясочных, велосипедных) и иных площадок, а также изменение их назначения в процессе функционирования обычно разрабатываются специальные планировочные и конструктивно-технические мероприятия.

Включение рекреационных помещений и площадок, в том числе в атриумных и пассажных пространствах, предпочтительно для жилища I категории комфорта. При этом важно обеспечивать вариантность их размещения и функционального использования, разрабатывая комплекс мероприятий по безопасности их эксплуатации.

Внеквартирные помещения связанные с путями эвакуации жилого здания являются, как правило, формообразующими с учетом выбора типа лестничной клетки, количества размещения лифтовых групп, приемов размещения внеквартирных коридоров.

Очень важным моментом, обеспечивающим нормальную работу в обозримой перспективе, является уточнение расширенной номенклатуры нежилых помещений, работающих по открытой и частично-открытой системе обслуживания. Ее желательно развивать, обеспечивая увеличение предельных параметров встраиваемых учреждений за счет применения специальных объемно-планировочных, технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и за счет имеющейся возможности размещения других объектов, в том числе новых типов учреждений общественного назначения, технология которых позволяет их размещение даже под жилыми зданиями.

Таким образом, внеквартирные помещения, активно повышая удобство жилища в самом широком смысле этого слова, становятся восприимчивыми к новым требованиям времени в сфере архитектурно-планировочных и объемно-пространственных решений жилых домов. Это одновременно влияет на конструктивные, архитектурно-художественные, экономические, социальные и экологические вопросы и что очень важно, улучшает качество как новой, так и реконструируемой жилой застройки города.