ASM2_10

Территория активного развития с указанием
инвестиционных зон
и кредитных проектов

В 1998 году между Правительством России, администрацией Санкт-Петербурга и Мировым банком реконструкции и развития было подписано соглашение о выделении последним кредита для реализации проекта реконструкции центра северной столицы. Проект предусматривает не только сохранение исторического центра, но и создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в недвижимость города. Он включает в себя несколько направлений:
- разработка и реализация (строительство) пилотных проектов - реконструкция системы теплоснабжения и создание пешеходной зоны в квартале 130, реконструкция дворов Капеллы и уличного освещения, благоустройство Невского проспекта;
- отбор и подготовка новых проектов для финансирования за счет последующего займа;- совершенствование нормативно-правовых и институциональных условий для инвестирования в недвижимость;
- создание территориальной информационно-аналитической системы "Развитие исторического центра"; возможности для инвестиций (ТИАС).

Зоны градостроительной ценности территорий центральных административных районов Санкт-Петербурга

Работа ведется генеральным консультантом проекта - ЯПК-Группой, отобранным по итогам международного конкурса, с привлечением ведущих санкт-петербургских фирм и специалистов и при участии зарубежных коллег. Заказчик - Фонд инвестиционных строительных проектов Санкт-Петербурга.
Остановимся подробнее на основных положениях инвестиционной стратегии и методике отбора проектов.
Центр Санкт-Петербурга качественно неоднороден, поэтому градостроительное планирование включало в себя последовательный отбор наиболее превлекательных для частных инвесторов территорий и объектов. Такие территории, являющиеся одновременно зонами роста и экономической активности, получили название инвестиционных зон. Цель их формирования такова: сконцентрировать усилия города на создании кластеров из проектов развития инфраструктуры длительной окупаемости, финансируемых за счет кредита (стартовые кредитные проекты), и групп быстро окупаемых проектов - объекты недвижимости частных инвесторов.

Основа формирования инвестиционных зон - узлы метрополитена в местах наивысшей концентрации пешеходных потоков. Также учитывалось наличие на данной территории функций и качеств, присущих центру: коммерческих объектов, вокзалов, музеев, памятников истории и культуры, театров. Исходя из всех этих факторов, было проведено ранжирование узлов центра. Важным фактором при отборе инвестиционных зон для размещения первоочередных стартовых кредитных проектов стало наличие недостроенных объектов в зоне влияния узлов или же их функциональное использование, не отвечающее центральному местоположению. Итак, определяющими стали два уже упомянутых фактора:
- высокий ранг городского узла, формирующего инвестиционную зону;
- незавершенность застройки и благоустройство территории.

Менее весомыми, но также важными факторами явились:
- уровень доходности коммерческих объектов недвижимости;
- объем затрат на освобождение и подготовку участка;
- потенциальная емкость территории.

Стоимость земель, рассчитанная методом массовой оценки

В результате ранжирования наивысшую балльную оценку получили следующие инвестиционные зоны: Сенная площадь - 31 балл, квартал 130 - 26 баллов, Владимирская площадь - 24 балла, Конюшенная площадь - 24 балла, Кронверк - 20 баллов.
Для каждой зоны обязательно разрабатывается стартовый кредитный проект инженерного оборудования и благоустройства.
Стартовые кредитные проекты города должны дать импульс для развития групп территориально увязанных проектов частных инвесторов. Объекты недвижимости, находящиеся в границах инвестиционных зон, обеспечиваются инфраструктурой, правовым и регламентным сопровождением за счет средств кредита.

Возможные проекты реконструкции и развития отдельных объектов, предлагаемые частным инвесторам, были проанализированы по следующим критериям:
- соответствие проекта по функциональному назначению наиболее доходным видам использования недвижимости: торговля, гостиницы, жилье;
- особенности локального местоположения внутри зоны (уличный фронт, первый двор и т.д.);
- минимизация обязательств перед предыдущим правообладателем;
- соответствие величине и структуре траншей кредита.
Такая методика отбора первоочередных кредитных проектов позволяет:
- сконцентрировать инвестиции в самых привлекательных территориях центра;
- сбалансировать расходы города на развитие инфраструктуры за счет доходных проектов недвижимости частных инвесторов, что позволит обеспечить возврат кредита;
- создать в границах инвестиционной зоны качественно новую среду, которая в свою очередь инициирует развитие окружающих территорий.
А теперь мы подробнее расскажем о концепции реконструкции и развития инвестиционной зоны "Сенная площадь".
Эта площадь - крупнейший коммуникационный узел и самое популярное у горожан место размещения недорогой торговли. В архитектурно-градостроительном отношении она остро нуждается в реконструкции, завершении застройки и благоустройстве. Поскольку инвестиционная концепция не является проектной документацией, разработчики максимально учитывали существующие предложения по планировке, регламенту, использованию Сенной площади и прилегающей к ней территории.

Характеристика современного состояния и анализ разработанной градостроительной и инвестиционной документации на саму площадь и ее объекты рассматриваются как исходный материал для формирования концепции.
Градостроительные аспекты инвестиционной концепции объединяют инфраструктурную реорганизацию зоны, благоустройство Сенной площади в рамках кредитного проекта, с последующей застройкой площади отдельными объектами за счет частных инвесторов.
Основная функция Сенной площади - торгово-развлекательная, сопутствующие - жилье, гостиницы. Здесь предусматривается:
- изменение планировочной структуры с целью совершенствования транспортной и инженерной инфраструктуры;
- строительство новых коммерческих и общественных объектов: торгово-развлекательного мола, зимнего сада, курзала туристического трамвайного маршрута (кредитный проект транспортной инфраструктуры центра);
- акцентирование визуальной роли световой рекламы, создание мощной концентрации светового и цветового оформления в системе улиц и площадей исторического центра.

В рамках концепции составлен перечень объектов недвижимости, предлагаемых для продажи на открытых торгах; выявлены ключевые объекты инвестиций.
Инфраструктурное обеспечение концепции включает в себя транспортное и инженерное решение инвестиционной зоны. Так, транспортная схема предусматривает:
- изменение существующего положения с организацией кольцевого движения по Сенной площади, включая прохождение трассы Центрального трамвайного кольца вокруг островного - по расположению торгово-развлекательного центра (мола);
- определение местоположения вестибюля третьей линии метрополитена;
- определение основных проездов, автомобильных стоянок, трасс пешеходного движения, остановок общественного транспорта.

Инженерная схема охватывает обеспечение потенциальных объектов реконструкции и нового строительства всем необходимым на уровне магистральных и внутриплощадочных сетей.

Организационно-правовой раздел содержит:
- информацию по правообладателям, имущественно-правовому статусу земельных участков и объектов недвижимости;
- градостроительный регламент участков и объектов инвестиционной зоны с определением границ, разрешенными видами использования и предельно допустимыми параметрами, историко-культурными ограничениями;
- условия передачи частным инвесторам прав на объекты городской собственности с учетом средств бюджета или кредита, вложенных в стартовые кредитные проекты города;
- варианты организации и управления инвестиционным процессом.
Инвестиционно-экономический раздел предусматривает:
- подготовку исходных данных для инвестиционного анализа кредитного стартового проекта инженерного оборудования рассматриваемой зоны;
- расчетную оценку затрат на стартовый кредитный проект и поступлений от преобразований объектов недвижимости, предлагаемых частным инвесторам на основе единой модели, разработанной генконсультантом (ЯПК-Группой);
- оптимизацию кредитного проекта и проектов частных инвесторов на основе вариантов изменения базовых параметров;
- выводы о степени привлекательности инвестиционных проектов для частных инвесторов, о целесообразности осуществления стартовых кредитных проектов, об оптимальных условиях передачи объектов недвижимости (лотов) и начальной стоимости каждого из них.

В состав стартового кредитного проекта включены следующие мероприятия:
- реконструкция системы транспортного обслуживания и строительство новых элементов улично-дорожной сети в зоне Сенной площади и юго-западной части исторического центра (Коломна, Никольско-Благовещенский участок, Новая Голландия). При этом учтены запланированная городом реконструкция Садовой улицы и строительство на Сенной площади новой станции метрополитена;
- реконструкция инженерной инфраструктуры с учетом потребностей новых инвестиционных объектов;
- благоустройство пешеходной части площади и воссоздание колокольни церкви Успения Пресвятой Богородицы.
Предполагается, что вся эта работа получит широкую поддержку и освещение в средствах массовой информации, деятельность инвесторов и застройщиков будет носить открытый характер, данные в территориальной информационной аналитической системе станут постоянно обновляться.
И последнее. Данные расчета показали окупаемость работ по реконструкции и развитию инвестиционной зоны "Сенная площадь".

В марте нынешнего года в северной столице состоялось рассмотрение проекта на совещании Санкт-Петербургского отделения РААСН с участием президента академии А.П.Кудрявцева, академиков А.В.Иконникова, В.Н.Белоусова и В.В.Владимирова. Проект получил положительную оценку, а опыт его разработки рекомендован для использования в аналогичных программах по всей России.