ASM2_2

Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» стал важнейшим шагом в создании гарантированных условий доступности жилья большинству нуждающихся в улучшении условий проживания за счет приобретения квартир в собственность. Более благоприятной для этого ситуации, чем сейчас, в России не было уже много лет.
Каковы же основные факторы, влияющие на уровень доступности жилья, и основные задачи, решение которых позволит успешно реализовать национальный проект?

По результатам изучения общественного мнения, выполненного ВЦИОМ в 2005 году, россияне истратили половину своих доходов на питание, четверть - на оплату услуг ЖКХ. На остаток же квартиру или дом не построишь - надо ведь еще покупать одежду, бытовую технику и прочее. Последующие исследования, проведенные при подготовке нацпроекта, показали, что 39% населения удовлетворены своими жилищными условиями, 61% - желают улучшить их путем приобретения жилья на рынке, из них только 28,5% считают себя в состоянии сделать это без государственной поддержки, а 49,5% нуждаются хотя бы в частичной помощи государства. Около 20% населения надеется только на социальное жилье.
Таким образом, большая часть населения России хочет улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств и с помощью ипотечного кредита.

2. Состояние жилищного фонда, его потребительские качества

С учетом построенного ранее мы имеем на сегодня четыре уровня потребительского качества жилья, определенных его прочностью, состоянием ограждающих конструкций, качеством инженерного оборудования, гигиеной проживания, характером планировки и площадью квартир.
Треть объемов жилищного фонда (третьего и четвертого уровня) имеют физический износ 70 и более процентов и не отвечают современным требованиям.
Необходимо сохранение и обновление жилищного фонда. Следует иметь в виду, что в России уже существует около 90 млн. м2 ветхого и аварийного жилья, из которого людей необходимо переселить. Недостаточное финансирование капитального ремонта и реконструкции квартир может привести к тому, что в ближайшие 10 лет 300 млн. м2 жилья придет в состояние полной функциональной непригодности. Это прямо и негативно повлияет на динамику воспроизводства жилищного фонда. На примере стран с развитой экономикой видно: наиболее гармонично он развивается в том случае, когда затраты на его наращивание и восстановление примерно равны. Поэтому важнейшей частью жилищной политики должно стать именно сохранение и обновление жилищного фонда.

Существующая динамика роста жилищного фонда за счет нового строительства в размере 0,2-0,3 м2 на человека в год, безусловно, не может позволить в короткие сроки обеспечить жильем всех нуждающихся. В связи с этим необходимо создать «опережающий» жилищный фонд - с различными предложениями на формирующемся жилищном рынке и с динамикой воспроизводства не менее 0,7 м2 на человека в год.

Сложившиеся у нас рыночные отношения пока далеки от цивилизованных. Из-за недостаточности объемов жилищного строительства цена квадратного метра безумно высока и продолжает расти. Вдумываясь в причины этого явления, можно увидеть, что жилье дорожает совершенно неестественно и незаконно. Однако все усилия по снижению цен сводятся к муссированию расхожей фразы опять же о рынке как о панацее. Рассматриваются несколько факторов, определяющих нынешнюю дороговизну жилья. Это сверхвысокие цены на нефть, обладатели прибыли от продажи которой в больших масштабах вкладывают свои капиталы в недвижимость. Это деятельность банкиров и представителей других финансовых структур - участников рынка акций. Таков спекулятивный характер рынка и непрозрачность правил, по которым ведется жилищное строительство в стране и прежде всего в Москве и других мегаполисах. Так или иначе, сложившаяся монопольная тенденция возведения больших и дорогих загородных домов, а также ограниченных по типологии «элитных» жилых домов в городах не может удовлетворить потребительский спрос большинства нуждающегося в жилье населения.
Если бы государство оказалось в состоянии пересилить названные господствующие факторы и тенденции в сфере строительства, жилье на рынке было бы значительно доступнее. Есть необходимость выяснить обстоятельства, сопровождающие уродливое и крайне досадное явление дороговизны и невысокого качества нашего жилища, исследовать его причины и определить пути упорядочения дел со стоимостью. Это - важнейшая задача не только профессиональной общественности, но прежде всего государства, так как экономическое развитие страны обеспечивается только эффективной промышленно-хозяйственной деятельностью, а не погоней за сиюминутной спекулятивной прибылью.

5. Стандарты потребительского качества жилища

Разработка стандарта потребительского качества жилища с определением его параметров и критериев оценки - существенное требование в деле обеспечения безопасности, комфортности и здоровых условий жизни человека.
В настоящее время роль стандарта для социального жилья выполняет СНиП «Жилые здания». Коммерческое жилище имеет свои потребительские качества и соответствующую стоимость в соответствии со складывающимися на рынке спросом и предложениями.
Таким образом, на данный момент в жилищной сфере складывается два вида жилища - социальное и коммерческое. Последнее объединяет жилье частное, индивидуальных застройщиков и - с внедрением национального проекта - доступное и комфортное жилье, возводимое с участием государства.

Конструктивное решение деревянного каркаса для малоэтажных жилых домов блокированного типа и односемейных жилых домов усадебного типа до двух этажей.
Основу стен составляет несущий деревянный каркас, обшитый ориентированно стружечными плитами OSB снаружи и с внутренней отделкой гипсокартоном с заполнением эффективным утеплителем.
Наружная отделка: сайдинг, цементно-песчаная плитка, фасадная штукатурка, кирпич и другие материалы

Анализ текущей социально-экономической ситуации показывает, что если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихся семей не только сейчас, но и на ближайшую перспективу, окажется не в состоянии оплатить даже скромную квартиру. Трамплином к достижению доступности жилья должен стать ипотечный кредит на долгосрочный период (от 5 до 15-20 лет), как это и планируется национальным проектом. Вопрос только в размере ставки банка, которая на сегодня составляет 14-16%, а предполагается в размере 10%.
Исследования, проведенные РААСН, показывают, что на строительном рынке готовой продукции следует различать социально-доступное и коммерчески доступное жилье. Социальная доступность жилье - это возможность приобрести жилье, которое по площади, физическому состоянию и инженерному оборудованию отвечает стандарту потребительского качества для семьи данного состава в данное время. Социально-доступное жилье, таким образом, дифференцируется по уровню потребительских качеств, а также по форме и степени финансового содействия государства в его приобретении (создание кредитно-финансовой системы с предоставлением долгосрочных кредитов по минимальной ставке возврата). В Канаде, к примеру, на начальном этапе решения жилищной проблемы путем ипотечной государственной координации была установлена ставка кредита в размере 1,9 %. Следовательно, и у нас есть необходимость создать на рынке модель социально доступного жилья, способную удовлетворить спрос большинства представителей нуждающихся слоев населения. Критерии и параметры социальной доступности должны формироваться исходя из потребностей семей, требований к рабочим характеристикам жилья, приемлемости доли оплаты за жилье в общем семейном бюджете и доступности ипотечного кредита.
Жилище считается доступным, комфортным и здоровым, если отвечает ниже перечисленным параметрам.

Первый - соразмерность. Это - вместимость жилья, выраженная соответствием его общей площади и количества спальных мест в нем составу данной семьи. По соотношению между количеством комнат (n) и количеством членов семьи (m) исчисляется уровень потребительской модели жилища. Соотношение m=n наиболее приемлемо с точки зрения комфортности и здорового образа жизни. Для определения общей площади квартиры (дома) следует иметь в виду гигиенический минимум объема воздуха на одного человека (60 м3). В этом случае может быть применен удельный показатель средней общей площади на одного жильца. Так, для высоты помещений от пола до потолка 2,5 м - данный показатель равен 24 м2 для высоты 2,7 м - 22 м2, для высоты 3 м - 20 м2. При этом жилище считается социально-доступным, если его потребительские качества не ниже гарантированного законом (нормой) минимума и не выше установленного законом (нормой) максимума. Какой должна быть указанная «вилка», следует решать, исходя из сложившегося соотношения между стоимостью жилья и доходов. По итогам исследований принять минимум и максимум в размере соответственно 22 и 28 м2.
1–2-этажный блокированный дом с двухуровневой мансардой и встроенными гаражами

1–2-этажный блокированный дом с двухуровневой мансардой и встроенными гаражами

Второй параметр - соответствие инженерного оборудования и физического состояния жилища установленному стандарту, включая требования экологии, теплоизоляции и энергопотребления.

И, наконец, третий параметр, наиболее актуальный для нашей страны, собственно доступность, то есть приемлемость доли и расхода на приобретение жилья в совокупном доходе семьи. Основным показателем здесь является коэффициент доступности - отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи из трех человек за определенное число лет. Чем выше значение коэффициента, тем ниже доступность жилья.
По данным Роскомстата за 2004 год, коэффициент доступности жилья в Москве составил 5,7, в Санкт-Петербурге - 8,9, в Нижегородской области - 9,7, в Самарской - 8,4, в Иркутской - 6,7. По всей видимости, эти коэффициенты в 2005-2006 годах выросли.
Доступность жилья, повторяем, предполагает такую его стоимость, которая не причиняет ущерба покупателю, то есть составляет приемлемый для семьи процент от ее совокупного дохода. В международной практике доступность определяется долей расходов на приобретение жилья в месячном семейном бюджете плюс расходы на покрытие долговых обязательств перед банком. Различают немедленную доступность и доступность в пределах разумного периода. В последнем случае, особенно на переходный период, могут допускаться временные отступления от законов рынка. Так, в Финляндии при решении жилищной проблемы был внедрен корректный контроль государства за рыночной ценой одного квадратного метра жилья с целью пресечения в данной сфере спекуляций и махинаций.
Модель социально доступного жилья основывается на показателях, характеризующих состояние строительного рынка готовой продукции, доступность кредита, потребительские качества, типологию и архитектурно-строительные системы жилища и так далее. Получение информации о недвижимости, учет нуждающегося населения и потребности людей в жилье, анализ жилья по физическим и техническим характеристикам, структуре, уровню обеспеченности удобствами, заселенности - эти и другие исследования становятся своего рода индикатором потребительского спроса, на основе которого определяются потребительские модели, кладущиеся в основу разработки типологии социально доступного жилья. В числе важнейших постулатов теоретических основ архитектурной типологии следует назвать системный подход к формированию типов жилых домов, их планировочной структуры, архитектурно-строительных систем и других характеристик социально доступного жилища.
Нецелесообразно проектировать дом, не зная, кому предстоит в нем жить. Бессмысленно принуждать все семьи жить в одинаковых стандартных домах и квартирах. Необходимо типологическое разнообразие квартир, способное максимально удовлетворять запросы российский семей с учетом их состоятельности и места проживания.
Что касается социально доступного жилища, осуществляемого за счет собственных средств и основательной государственной поддержки (ипотечное кредитование, различные виды дотации), здесь типологические ряды должны охватывать одноквартирные и многоквартирные дома.
4–5-этажный односекционный дом

Для реализации национального проекта целесообразно рекомендовать преимущественно малоэтажные безлифтовые здания (не более четырех этажей). Внедрение малоэтажной застройки будет способствовать поиску новых путей развития жилищного строительства. Не снимая с повестки дня вопросов своеобразия и индивидуальности, охарактеризуем региональные особенности такой застройки, а также ее влияние на формирование новых градостроительных приемов организации пространства жизнедеятельности среды.
Малоэтажная застройка имеет ряд преимуществ. Она предоставляет широкие возможности для создания комфортных условий проживания при экономии расходов на лифты, металл, топливо, противопожарные и другие инженерные мероприятия, обладает значительным потенциалом повышения плотности до уровня плотности пятиэтажной застройки, имеет высокую адаптивность и создает предпосылки для сохранения и восстановления сложившейся архитектурной среды городов, включая малые и исторические; она сомасштабна и соразмерна человеку.
В группе многоквартирных малоэтажных зданий сложилось два принципиально разных вида жилищ: блокированные дома и квартирные дома секционного типа. Особый вид многоквартирного жилья составляют дома смешанной (комбинированной) архитектурно-планировочной структуры: блокированно-секционные с приквартирными участками у части квартир.
Типологические подсистемы жилища складываются в зависимости от функционального соответствия запросам потребителей, инвестиционных возможностей последних, долей государственной поддержки и других составляющих. В составе подсистемы продолжается развитие типологического ряда жилых домов усадебного типа с придомовыми участками, в том числе индивидуальных застройщиков, в разных видах населенных пунктов: в сельских поселениях, на пригородных территориях, в новых поселках, в городах преимущественно малой и средней величины.
Следует отметить, что малоэтажное строительство за счет средств индивидуальных застройщиков и частных фирм уже сейчас составляет 60% от общего объема ввода жилья в стране.

Об увеличении объемов жилищного строительства

Для решения этой задачи с учетом экономии ресурсов и энергосбережения, уменьшения трудозатрат и сокращения сроков строительства также необходимы:
- качественный скачок в развитии индустриального домостроения.
Следует учесть опыт и уроки 1960-х годов, когда к решению жилищной проблемы привлекли профессионалов. Академия архитектуры СССР, инженеры и строители разрабатывали типологию жилища, технологию и методы его возведения, что позволило за четыре года (1959-1962) ввести в эксплуатацию 324 млн. м2 жилья и выйти на темпы ежегодного его ввода в количестве 11,7 жилищ на 1000 человек (аналогичные показатели того времени в Америке - 7,3, во Франции - 6,6). Надо признать, было много утрат в архитектуре и в энергоэффективности жилых зданий, но метод индустриального домостроения явился одним из самых значительных вкладов в советское жилищное строительство. В настоящее время имеются большие возможности за счет внедрения рациональных проектных решений с широким применением открытых архитектурно-строительных систем и прогрессивных технологий выйти на новый этап индустриального домостроения;
- реальной основой для развития малоэтажного строительства должно стать деревянное домостроение. Как показывает канадский, североамериканский и европейский опыт, оно является одной из наиболее гибких строительных систем для быстрого возведения домов и обеспечения их типологического многообразия;
- в строительстве жилых зданий широкое распространение должны получить легкие металлические конструкции на основе холодногнутых тонкостенных профилей линейного типа. Эта система обеспечивает сокращение трудоемкости изготовления конструкций и - в 2-3 раза - продолжительности строительства, а также снижение стоимости доставки конструкций на стройплощадку за счет меньшего их веса и максимальной компактности. Предприятия по прокатке тонкого стального листа и производству профилей уже имеются в Липецке, Челябинске и Череповце;
- конструктивная система кладки из традиционных мелкоштучных материалов продолжает быть одной из основных в структуре малоэтажного строительства. Важнейшей проблемой остается повышение теплоэффективности. Здесь требуется создание смешанных систем зданий, применение эффективной кладки с утеплителем.

Успешная реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» может быть достигнута только при наличии мощного научного сопровождения, включающего:
- градостроительную стратегию;
- разработку научно-технического и проектно-конструкторского обеспечения, необходимых нормативных и технических регламентов;
- экспериментальное проектирование и строительство, создание пилотных проектов и демонстрационных зон в регионах России;
- формирование научно-методической базы для внедрения экспериментальных образцов в массовое жилищное строительство.